Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор долевого участия: что предполагает и какие нюансы стоит учесть

Договор долевого участия: что предполагает и какие нюансы стоит учесть

На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:

  • возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
  • поэтапная оплата (для большинства договоров);
  • при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.

Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Договор долевого участия в строительстве

doc10Скачать образец договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве

О собственном жилье мечтает каждый, ведь это важная составляющая в жизни человека. Если вы планируете приобрести квартиру в доме, который ещё даже не начал строиться, это может сопровождаться некоторыми рисками.

Бывают случаи, когда вкладываешь деньги, а желанную квартиру так и не получаешь в результате мошеннических схем застройщиков.

Из-за участившихся случаев обмана дольщиков инициативу в свои руки взяло государство, и был принят Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения между застройщиком и потенциальными владельцами квартир.

Долевое участие в строительстве подразумевает, что компания-застройщик привлекает денежные средства населения для постройки многоквартирного дома, а сразу после ввода его в эксплуатацию все права собственности переходят к вкладчикам.

Безусловно, такой вид строительства очень выгоден обеим сторонам. Дольщики имеют возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене и оплачивать в рассрочку до завершения строительства. А компаниям не приходится брать кредиты в банке и выплачивать за это проценты.

Так как принятый Закон в большей степени направлен на защиту интересов дольщиков, застройщики всеми путями пытаются его обойти. Чтобы избежать неожиданных моментов, связанных с участием в долевом строительстве и не быть обманутым, нужно правильно заключить договор.

Договор долевого участия (ДДУ) регулируется Законом №214-ФЗ и должен содержать обязательные пункты, чтобы иметь юридическую силу, если дело дойдёт до суда. Согласно договору, застройщик обязан в указанный срок ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность вкладчикам. А те в свою очередь должны своевременно выплатить его стоимость и стать владельцами недвижимости. Невыполнение этих обязательств ведёт к штрафным санкциям и выплатам неустоек.

Какие документы нужно требовать у застройщика

При выборе застройщика, чтобы избежать в дальнейшем негативных моментов, нужно проверить наличие документов и достоверность информации:

  1. Репутация строительной компании. Можно довериться организации, которая зарекомендовала уже себя на строительном рынке, успешно реализовала завершённые объекты и выполнила свои обязательства перед дольщиками.
  2. Застройщик должен иметь разрешение на организацию строительства объекта
  3. Организация размещает и опубликовывает в СМИ проектную декларацию (согласно ст.3 п.1 вышеуказанного Закона), которую обязана предоставить по требованию участников. Такая декларация содержит полную информацию о застройщике и возводимом объекте.
  4. Право собственности на застраиваемый земельный участок. Компания может привлекать средства вкладчиков, только когда она пройдёт государственную регистрацию прав собственности на земельный участок. В наличии должны быть подтверждающие документы – договора купли-продажи, субаренды или аренды.
  5. Другая информация. По требованию участников застройщик обязан предъявить документы о госрегистрации предприятия, свидетельство о постановке на учёт в налоговые органы, финансовые отчёты, учредительные документы и др.
Читайте так же:
Как вернуть госпошлину

Обманные схемы, которые застройщики применяют на практике

  • Вклады населения привлекаются под псевдостроительство, которое даже не начинается
  • Строительство так и остаётся незавершённым, предприятие исчезает, деньги участникам не возвращаются
  • Одно и то же имущество продаётся сразу нескольким покупателям
  • ДДУ заключается с нарушением правил и в итоге вкладчики не защищены Законом №214-ФЗ.

Правильно оформленный договор – гарантия для дольщиков

Договор долевого участия в строительстве

Перед подписанием «Договора участия в долевом строительстве» нужно внимательно отнестись к его формулировке, т.к. она должна соответствовать названию, указанному в Законе.

Недобросовестные компании-застройщики часто идут на хитрость и предлагают оформить инвестиционный или предварительный договор (которые совершенно не имеют отношения к данному виду строительства) и в результате избегают всякой ответственности перед вкладчиками.

Второй момент, который требует особого внимания, это обязательная государственная регистрация ДДУ с содержанием всех обязательных пунктов, иначе он будет считаться недействительным и незаключённым.

Какие обязательные пункты должны быть включены в договор

Долевое участие в строительстве предполагает участие двух сторон, информация о которых вносится в договор. Указывается такое же название строительной компании, как и в проектной декларации, и подписывается документ генеральным директором. Иногда бывают случаи, когда подпись ставит другое лицо, имеющее такое право по доверенности, но впоследствии это может вызвать осложнения в суде.

После того, как «шапка» договора правильно заполнена, нужно включить обязательные условия, прописанные в Законе:

1) Необходимо внести всю подробную информацию об объекте – адрес, номер дома и квартиры, площадь. В договоре должна быть чётко прописана передача именно этого конкретного объекта после завершения строительства.

2) Нужно установить точные сроки, когда будет построен дом. При этом действие самого договора должно соответствовать дате окончания строительства недвижимого имущества.

3) Оговаривается цена, т. е. сумма денежных средств, которую оплачивают будущие собственники квартир. Также нужно прописать, как будет происходить оплата – это может быть разовый платёж или частями в рассрочку. При этом цена может измениться к моменту окончания строительства, это зависит от фактического размера квартиры по сравнению с той, которая была указана в проекте.

Читайте так же:
Выселение бывших собственников из квартиры

4) Гарантийные обязательства застройщика. Строительная компания должна передать построенное здание, которое отвечает тем качественным и техническим характеристикам, содержащимся в проектной документации. Сам объект строительства имеет гарантийный срок обслуживания 5 лет, а инженерное и технологическое оборудование в его составе – 3 года. Если в течение этого срока выявлены недостатки, то застройщик обязан их устранить своими силами и за счёт собственных средств.

5) В случае незавершения строительства, компания должна вернуть денежные вклады участникам, а для этого необходимо указать один из двух способов, как она это сделает:

  • При помощи поручительства банка, когда он выступает залогодержателем и отвечает перед вкладчиками наравне с застройщиком. В этой ситуации незавершённый объект продаётся на аукционе, а деньги распределяются между участниками.
  • Страхование своей гражданской ответственности (застройщика) по передаче жилого помещения. Эта мера направлена на защиту прав дольщиков, которые получают денежную компенсацию, если застройщик не выполнил свои договорные обязательства или стал банкротом.

От чего дольщиков защищает грамотно составленный договор

Договор долевого участия в строительстве

  • Если объект недвижимости построен с характеристиками, не соответствующими проектной документации, участник вправе разорвать договор в судебном порядке или требовать уменьшение стоимости квартиры. А если недостатки строительства выявлены уже в гарантийный срок, то собственник жилья устраняет их за счёт застройщика.
  • В случае, когда дом не был введён в эксплуатацию в указанное время, строительная организация выплачивает пени за каждый просроченный день, а дольщик имеет право через 2 месяца разорвать договор.
  • Вкладчику гарантируется возврат средств, если он не становится владельцем квартиры, т. к. застройщик обеспечивает свою ответственность договором с банком или страховой компанией.

Долевое участие в строительстве имеет свои риски, но если правильно заключить договор, это застрахует участников от возможных неправомерных действий со стороны строительных компаний и обеспечит успешное приобретение жилья.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

Объект долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Закон о долевом участии в строительстве определяет, что согласно заключенному договору застройщик обязуется возвести жилой дом, и каждому участнику выделить конкретный объект долевого участия, в нашем случае это будет квартира, согласно его финансовому участию в строительных работах. Жилой объект может быть передан в частную собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Читайте так же:
Сколько времени МФО не передает долг коллекторам?

Основные пункты договора:

  • В шапке документа прописывают стороны договора: участника с полными регистрационными и паспортными данными и полные данные строительной компании: юридический адрес, ИНН, наименование и данные о руководителе.
  • Точно, в соответствии с проектом дома, определяют конкретный объект жилой недвижимости, которая впоследствии будет передана участнику долевого строительства. Указывают этаж, площадь, количество комнат и подсобных помещений, наличие или отсутствие балкона.
  • Окончательный срок передачи объекта жилой недвижимости от застройщика участнику строительства. Его указывают или конкретной датой, или периодом окончания, например. В таком-то квартале такого-то года.
  • Ответственности сторон. Здесь прописываются возможные штрафные санкции за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, график платежей и ответственность плательщика за выполнение обязательств согласно договору. Случаи, когда договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  • Окончательную стоимость квартиры с учетом вносимых предварительных платежей.
  • Условия гарантийного обслуживания объекта недвижимости. Здесь прописывают сроки, в течение которых застройщик гарантирует качество исполненных работ, обычно он определяется пятью годами.

Могут быть и другие важные пункты договора, установленной формы не существует, и если в договоре будут какие-либо изменения, то их оформляют дополнительными соглашениями к основному договору.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован, иначе его могут признать недействительным.

Мужчина и женщина читают документы

И застройщик, и покупатель жилья вправе первыми отказаться от исполнения контракта без согласия второй стороны.

По закону о Долевом участии в строительстве (статья 9) расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно, если:

  1. Застройщик не сдал объект в течение двух месяцев по окончании срока, установленного в контракте.
  2. Застройщик не устранил недостатки, обнаруженные покупателем, в разумный срок и не уменьшил цену, если устранение недостатков невозможно.
  3. Застройщик нарушил требования к качеству объекта строительства.

Застройщик вправе расторгнуть договор, если:

  1. Покупатель допустил просрочку платежа на 2 месяца.
  2. Покупатель систематически нарушает сроки платежей.

Для расторжения в одностороннем порядке составляется письменное уведомление, которое отправляется другой стороне.

____________________________________
(Застройщик)
адрес: ______________________________

от __________________________________
(клиент)
адрес: _____________________________,
телефон: __________, факс: _________,
адрес электронной почты: ____________

Уведомление
об отказе от исполнения договора участия
в долевом строительстве

На основании п. ____ договора участия в долевом строительстве от “___”________ ____ г. № ____, ст. ____ Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, _____________________________ (ФИО) в связи с ____________________________________
уведомляет о своем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от “___”___________ ____ г. № ________.

Приложение:
1. Документы, подтверждающие основания одностороннего расторжения.

День направления уведомления является днем расторжения контракта. В течение 20 дней застройщик обязан вернуть деньги и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (за пользование денежными средствами).

Читайте так же:
Смена наименования организации Акты, образцы, формы, договоры

Если в срок 20 дней деньги не возвращены, то спор решают в судебном порядке.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

  1. Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2018 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
  2. Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
  3. Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
  4. Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
  5. Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

Как не стать обманутым дольщиком

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

  1. Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
  2. Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
  3. Получение всех документов после регистрации.

Порядок оформления договора

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоДля заключения договора долевого строительства, а также регистрации ДДУ в Росреестре, застройщик должен представить на обозрение следующие документы:

  • проектная декларация;
  • разрешение на выполнение работ по капитальному строительству;
  • соглашение долевого строительства;
  • уставные документы (копии, с предоставлением оригиналов на обозрение);
  • документы, подтверждающие техническое и экономическое обоснование строительства объекта;
  • бумаги по финансовой отчетности;
  • данные об имеющихся кредиторах (банковские выписки об отсутствии несвоевременных платежей по заемным средствам в банковских учреждениях).

Важно! Компании-застройщику для подписания ДДУ необходимо иметь на правах безвозмездного пользования (либо в собственности) участок земли, предназначенный под постройку жилого объекта. Также необходимо иметь соответствующее разрешение, которое будет являться основанием для начала работ по застройке.

В ДДУ должны присутствовать несколько обязательных пунктов. Его образец предполагает наличие полных сведений о субъектах и чёткое описание самого объекта. Информация о недвижимом имуществе должна включать:

  • точную стоимость жилья (цифры указываются прописью);
  • полезную площадь;
  • наличие, либо отсутствие балкона (лоджии);
  • порядок и сроки оплаты.
Читайте так же:
Составные части заработной платы - Работа

С 2017 года в соглашение также необходимо внести сведения о страхователе и обстоятельства, по которым может наступить страховой случай. Например, объявление застройщиком себя банкротом, неполучение назад денежных средств, вложенных в капитальное строительство, отказ в предоставлении дольщикам жилого помещения, указанного в ДДУ, либо приостановление строительства (значительная задержка) и др.

Сроки действия таких договоров устанавливаются исходя из момента окончания (завершения) капитального строительства всего недвижимого объекта, его приемки государственной комиссией, и появления возможности получить клиенту свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот договор будет являться недействительным, в случае отсутствия обязательной регистрации, а также квитанций о полном погашением задолженности за строящийся объект.

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

  1. Наименование документа, место и дату его создания.
  2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Часть 1

  • застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
  • застройщик предоставил документы на помещение;
  • во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
  • если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.

Акт о недостатках объекта долевого строительства. Часть 2

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector