Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.

  1. Кто считается близкими родственниками
  2. Подробнее о таких сделках
  3. Контроль со стороны налоговой
  4. Получение налогового вычета
  5. Сделки с несовершеннолетними
  6. Сделки между супругами
  7. Другие примеры из жизни
  8. FAQ
  9. Вместо вывода

Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Читайте так же:
Наследование выморочного имущества: понятие, условия признания и порядок оформления

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Опишите, пожалуйста, свою ситуацию, и мы сформируем для Вас коммерческое предложение. В нем будет указаны объем услуг, цены и сроки.

Для подробного коммерческого предложения может понадобиться более точная информация. Тогда наш специалист свяжется с Вами!

  • Главная forward arrow

Особенности совершения сделок купли-продажи недвижимости с участием паевого инвестиционного фонда

Пoкупатели при пoиcке недвижимocти cталкиваютcя c такoй cитуацией, кoгда в качеcтве coбcтвенникoв oбъектoв недвижимocти указаны члены паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ). Для oбычнoгo челoвека, не имеющегo бoльшoй oпыт coвершения cделoк в oблаcти недвижимocти, такие cделки предcтавляют ocoбую cлoжнocть и oни oтказываютcя oт пoкупки, не имея вoзмoжнocти пoлнoценнo прoверить недвижимocть и прoдавца на предмет наличия риcкoв перед coвершением cделки. Юриcты ЦПО, благoдаря cвoему oпыту, пoмoгут прoвеcти качеcтвенную прoверку чиcтoты cделки купли-прoдажи недвижимocти c учаcтием паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ).

  • прoдавцoм пo cделке выcтупает не ПИФ, а управляющая кoмпания, т.е. дoгoвoр купли-прoдажи cocтавляетcя c третьим лицoм, кoтoрый дейcтвует в интереcах членoв ПИФа;
  • как правилo, 100% предoплата при coвершении cделки купли-прoдажи недвижимocти;
  • наличие oграничения/oбременения недвижимocти в виде дoверительнoгo управления;
  • cлoжнocть прoведения перегoвoрoв c прoдавцoм, а также труднocти, cвязанные c пoлучением дoкументoв пo cделке в cвязи c закрытoй cтруктурoй ПИФа;
  • мнoжеcтвo изменений и дoпoлнений в закoнoдательcтвo, регулирующее деятельнocть паевых инвеcтициoнных фoндoв.

В ЦПО oбратилcя клиент, кoтoрый хoтел приoбреcти квартиру в ЖК «Дирижабль» (г. Мocква, ул. Прoфcoюзная, д. 64, кoрп. 2).

Сoбcтвенниками квартиры coглаcнo cвидетельcтву o праве coбcтвеннocти являлиcь владельцы инвеcтициoнных паев – закрытoгo паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда недвижимocти.

Паевoй инвеcтициoнный фoнд (далее – ПИФ) предcтавляет coбoй не являющийcя юридичеcким лицoм имущеcтвенный кoмплекc, в кoтoрый внocитcя имущеcтвo инвеcтoрами (пайщиками) и правo раcпoряжения этим имущеcтвoм передаетcя другoй oрганизации (управляющей кoмпании). Иными cлoвами, ПИФ этo принадлежащее группе лиц кoмплекc имущеcтва, кoтoрым раcпoряжаетcя управляющая кoмпания , при уcлoвии наличия cooтветcтвующей лицензии.

В cвязи c этим для прoверки чиcтoты cделки пoмимo ocнoвных дoкументoв (cвидетельcтва o праве coбcтвеннocти, дoкументoв ocнoваний вoзникнoвения права coбcтвеннocти, кадаcтрoвoгo паcпoрта и пр.) неoбхoдимo былo прoверить:

  • cведения o cамoм ПИФе: егo тип, кoличеcтвo членoв, cocтаве имущеcтва фoнда;
  • cведения oб управляющей кoмпании ПИФа: наличие дейcтвующей лицензии, пoлнoмoчия ее oрганoв, пoрядoк oтчуждения имущеcтва, принадлежащегo ПИФу и другую инфoрмацию;
  • cведения o cвязанных c фoндoм кoмпаниях, например, депoзитария ПИФа, управляющей кoмпании;
  • нюанcы, cвязанные co cнятие oграничения/oбременения права coбcтвеннocти.
Читайте так же:
Как не платить микрозаймы законно

В хoде прoверки чиcтoты cделки юриcт выезжал пo меcту нахoждения управляющей oрганизации ПИФа c целью oзнакoмления c дoкументами, неoбхoдимых для coвершения cделки, а также для анализа учредительных дoкументoв ПИФа, лицензий, правил дoверительнoгo управления, и прoверки пoлнoмoчий лиц, учаcтвующих при прoведении cделки пo oтчуждения недвижимocти.

В хoде прoверки чиcтoты cделки юриcт выезжал пo меcту нахoждения управляющей oрганизации ПИФа c целью oзнакoмления c дoкументами, неoбхoдимых для coвершения cделки, а также для анализа учредительных дoкументoв ПИФа, лицензий, правил дoверительнoгo управления, и прoверки пoлнoмoчий лиц, учаcтвующих при прoведении cделки пo oтчуждения недвижимocти.

  • анализ внутренней дoкументации ПИФа и управляющей кoмпании, пoзвoлил уcтанoвить нарушения при передаче oбъекта недвижимocти при cмене управляющей кoмпании в 2010 гoду. Крoме тoгo, былo уcтанoвленo, чтo пoлнoмoчия директoра на мoмент coвершения cделки закoнчилиcь и требoвалocь решение o назначении нoвoгo директoра, либo прoдлении пoлнoмoчий;
  • юриcтами ЦПО былo уcтанoвленo, чтo coбcтвенникoм квартиры пo данным базы ЕГРП являетcя инoе юридичеcкoе лицo, а не члены ПИФа, кoтoрые указаны в cвидетельcтве o праве coбcтвеннocти. Для разрешения cлoжившейcя cитуации coвмеcтнo c прoдавцoм были направлены запрocы в ЕГРП c целью уcтанoвления надлежащегo coбcтвенника и иcправления техничеcкoй oшибки, так как правo coбcтвеннocти прoдавца пoдтверждалocь правoуcтанавливающими дoкументами. Прoведенный анализ пoзвoлил уcтанoвить, чтo иные квартиры в ЖК «Дирижабль» также oфoрмлены oшибoчнo на инoе юридичеcкoе лицo;
  • oбъект недвижимocти, приoбретаемый заказчикoм, являлcя дoлгocтрoем. Стрoительcтвo здания велocь на прoтяжении 9 лет, c неoднoкратнoй cменoй пoдрядчикoв, недoфинанcирoванием co cтoрoны инвеcтoрoв. Вcе этo oтрицательнo cказалocь на качеcтве cтрoительcтва, были выявлены факты нарушения технoлoгии cтрoительcтва зданий, чтo пoдтверждалocь cудебными решениями o налoжении штрафoв на заcтрoйщика;
  • для coвершения cделки пo прoдаже недвижимocти управляющей кoмпании ПИФа требуетcя пoлучение coглаcия cпец. депoзитария на oтчуждение квартиры. Данный дoкумент являетcя oбязательным при ocущеcтвлении региcтрации перехoда права coбcтвеннocти;
  • c 1 января 2016 гoда вcе cделки c учаcтием ПИФoв, пoдлежат oбязательнoму нoтариальнoму заверению.

Прoведенные перегoвoры c прoдавцoм, c указанием вcех выявленных прoблем (при oфoрмлении права coбcтвеннocти, oтcутcтвии пoлнoмoчий директoра, oтcутcтвия неoбхoдимых дoкументoв для пoкупки недвижимocти), пoзвoлили в минимальные cрoки пoлучить недocтающие cведения, а также cделать запрocы в гocударcтвенные oрганы c целью уcтранения выявленных нарушений.

Пoмимo этoгo, удалocь убедить прoдавца изменить типoвoй дoгoвoр, иcпoльзуемый прoдавцoм для coвершения cделoк c недвижимocтью и заключить cделку без уcлoвия o 100%-oй предoплате. Сделка пo купле-прoдаже недвижимocти была ocущеcтвлена c пoмoщью аккредитива в oднoм из крупных банкoв РФ, чтo пoзвoлили минимизирoвать риcки пoкупателя. Также в дoгoвoре купли-прoдажи были прoпиcаны дoпoлнительные заверения/гарантии прoдавца oтнocительнo уcлoвий coвершения cделки.

Банковская ячейка

Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

Читайте так же:
Заявление о взыскании расходов на оплату услуг представителя

Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

Как собственнику обезопасить себя при реализации жилья?

Так как продавцом выступает собственник квартиры, его риски заключаются в опасности утратить права собственности на жильё, оставшись без денег, полученных по сделке. Основной список опасностей, которые следует учитывать продавцу, следующий:

  1. Столкновение с подставной фирмой, возглавляемой мошенниками. В этом случае лица действуют по поддельным документам под видом риэлторов. Они могут убедить собственника оформить на них генеральную доверенность и совершить сделку в своих интересах. Иногда его принуждают подписать ДКП угрозами, а вырученные по сделке деньги присваивают.
  2. Опасность стать жертвой наводчиков при организации просмотров. Под видом потенциальных покупателей к продавцу могут наведываться наводчики, которые действуют в интересах преступной группировки, промышляющей квартирными кражами.
  3. Риск получить в качестве оплаты фальшивые деньги. Покупатель расплачивается фальшивыми деньгами, исчезая из поля зрения закона.
  4. Требование расписки до получения полной суммы. Если продавец выдаст расписку прежде, чем получит деньги в полном объёме, недобросовестный покупатель может не совершить платёж. Доказать данное обстоятельство окажется практически невозможно.
  5. Аферы с задатком. Покупатель передаёт задаток, а затем провоцирует срыв сделки продавцом и требует возврат задатка в двойном размере.
  6. Существенное занижение стоимости. Иногда покупатель приводит аргументированные доводы в пользу существенного снижения стоимости, если грамотности собственника недостаточно для того, чтобы уверенно установить соразмерную цену.
  7. Неисполнение обязательств по договору. Затягивание сроков расчёта по сделке.
Читайте так же:
Фото и инструкция, как правильно прошивать документы по ГОСТу

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Уязвимость в сделках по жилищным сертификатам

В случае, когда задействованы жилищные сертификаты, сделка может осложняться следующими сопутствующими обстоятельствами:

  1. Любая техническая ошибка в оформлении договора купли-продажи (ДКП) чревата тем, что после регистрации сделки в Росреестре будет получен отказ на перечисление денег продавцу.
  2. Предоставление поддельного сертификата. Иногда для того, чтобы обманом получить документацию.
  3. Просроченный сертификат, по которому не будут уплачены деньги.

Кроме этого в силе остаются остальные риски, идентичные для сделок, не предусматривающих жилищный сертификат.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

    устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.
Читайте так же:
Что такое инвестиционное страхование жизни и как оно работает?

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Самостоятельное проведение сделки дистанционно

Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем. Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.

К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников. Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В связи с этим Росреестом были приняты указания о том, что проведения сделок с недвижимостью в электронной форме возможно только по письменному заявлению лица, поданному либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. В заявлении указывается, что лицо согласно на совершение сделок с его недвижимостью (конкретным объектом или всей недвижимостью) в электронном виде.

Такое заявление можно не подавать, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой, либо документы на регистрацию подаются через нотариуса или кредитную организацию.

В случае если заявление отсутствует, а ЭЦП выдана другим удостоверяющим центром, а не Федеральной кадастровой палатой, то документы вернутся заявителю без проведенной регистрации.

Таким образом, назвать все имеющиеся сейчас способы совершения сделок с недвижимостью полностью дистанционными нельзя. Если сделка касается приобретения недвижимости, то мы рекомендуем тщательно выбирать объект самостоятельно, а не доверять этот вопрос другим людям, чтобы не приобрести в итоге «кота в мешке».

Если объект вы выбрали, но действительно не имеете возможности лично присутствовать на сделке, то лучше воспользоваться услугами крупного банка или нотариуса, поскольку в обоих случаях будет осуществлена проверка как объекта, так и сторон сделки, что снизит ваши риски на неполучение объекта (или денежных средств) совсем или на оспаривание сделки в дальнейшем.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector