Kvadratra.ru

КвадратРА
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог на прибыль и другие сборы при продаже квартиры юридическим лицом

Если продавцы жилья граждане платят полагающийся им подоходный налог с его продажи, то организации должны заплатить налог на прибыль. Это правило распространяется на:

  • Компании, зарегистрированные в РФ.
  • Компании, являющимися нерезидентами. , если продажа квартиры является предметом их хозяйственной деятельности.

Величина данного налога будет зависеть не только от цены квартиры, но и от формы собственности компании и применяемого режима налогообложения. С 2016-го налог с продажи имущества обязаны платить не только юридические лица на ОСНО, но и на льготных режимах, включая:

Какие налоговые обязательства возникают у компании при реализации квартиры, приобретенной для продажи?

Вопрос:

ТОО осуществляет фото услуги. Приобретена квартира с целью последующей продажи физическому лицу по цене приобретения.

Необходимо ли юридическому лицу уплатить налог на имущество?

Включается ли в СГД ТОО доход от реализации данной квартиры?

Ответ:

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее – КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК в пределах компетенции сообщает следующее.

По 1 вопросу Плательщиками налога на имущество являются юридические лица, имеющие объект налогообложения на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на территории Республики Казахстан (подпункт 1) пункта 1 статьи 517 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс). Объектом налогообложения для индивидуальных предпринимателей, за исключением индивидуальных предпринимателей, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с Законом Республики Казахстан «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», являются находящиеся на территории Республики Казахстан здания, сооружения, относящиеся к таковым в соответствии с классификацией, установленной уполномоченным государственным органом, осуществляющим государственное регулирование в области технического регулирования, части таких зданий, учитываемые в составе основных средств, инвестиций в недвижимость в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности (подпункт 1) пункта 1 статьи 519 Налогового кодекса).

Согласно пункту 6 Международного стандарта финансовой отчетности (далее — МСФО) (IAS) 16 «Основные средства» основные средства — материальные активы, которые: (a) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях; и (b) предполагаются к использованию в течение более чем одного периода. Согласно пункту 5 МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» инвестиционная недвижимость — недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для: (a) использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или (b) продажи в ходе обычной деятельности.

Читайте так же:
Как вступить в наследство после смерти мужа по закону

При этом, согласно пунктам 8(e) и 9(a) МСФО 40 примером инвестиционной недвижимости является недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Примером объекта, не являющегося инвестиционной недвижимостью недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития с целью такой продажи, например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития и перепродажи.

В соответствии с пунктом 6 МСФО (IAS) 2 «Запасы» запасы — активы: (a) предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности; (b) находящиеся в процессе производства для такой продажи; или (c) находящиеся в виде сырья или материалов, которые будут потребляться в процессе производства или оказания услуг. Согласно пункту 10 МСФО (IAS) 2 «Запасы» себестоимость запасов должна включать все затраты на приобретение, затраты на переработку и прочие затраты, понесенные для того, чтобы обеспечить текущее местонахождение и состояние запасов. Таким образом, признание актива осуществляется в соответствии с критериями, предусмотренными МСФО.

На основании вышеизложенного, активы, учитываемые в составе основных средств, инвестиций в недвижимость в соответствии с МСФО и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности являются объектами обложения налогом на имущество, а активы, учитываемые в составе запасов, не являются объектами обложения налогом на имущество .

По 2 вопросу Доход от прироста стоимости образуется при реализации активов, не подлежащих амортизации, за исключением активов, выкупленных для государственных нужд в соответствии с законами Республики Казахстан (подпункт 1) пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса). В целях статьи 228 Налогового кодекса к активам, не подлежащим амортизации, относятся, в том числе, активы со сроком службы более одного года, не используемые в деятельности, направленной на получение дохода, в том числе долгосрочные активы, предназначенные для продажи (подпункт 4) пункта 2 статьи 228 Налогового кодекса).

По активам, не подлежащим амортизации, за исключением предусмотренных пунктами 4 и 5 данной статьи, приростом признается по каждому активу, в том числе при реализации – положительная разница между стоимостью реализации и первоначальной стоимостью (подпункт 1) пункта 3 статьи 228 Налогового кодекса). Если иное не установлено статьей 266 Налогового кодекса к фиксированным активам относятся основные средства, инвестиции в недвижимость, нематериальные и биологические активы, учтенные при поступлении в бухгалтерском учете налогоплательщика в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности и предназначенные для использования в деятельности, направленной на получение дохода в отчетном и (или) будущих периодах, за исключением активов, указанных в подпункте 2) данного пункта (подпункт 1) пункта 1 статьи 266 Налогового кодекса) Если стоимость выбывших фиксированных активов подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам), определенная в соответствии со статьей 270 Налогового кодекса, превышает стоимостный баланс подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших фиксированных активов в налоговом периоде, а также последующих расходов, произведенных в налоговом периоде и учитываемых в соответствии с пунктом 2 статьи 272 Налогового кодекса, величина превышения подлежит включению в совокупный годовой доход.

Читайте так же:
Как написать письмо об уточнении платежа в налоговую

Стоимостный баланс данной подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на конец налогового периода становится равным нулю. Доход от выбытия фиксированных активов признается в налоговом периоде, в котором произошло выбытие таких активов в соответствии со статьей 270 Налогового кодекса (статья 234 Налогового кодекса).

На основании вышеизложенного, в целях исчисления корпоративного подоходного налога в случае возникновения при реализации квартиры положительной разницы или превышения, предусмотренного статьями 228 и 234 Налогового кодекса, такая положительная разница или превышение подлежит включению в СГД Компании. В случае, если такая квартира учтена в бухгалтерском учете в качестве товара, доход от ее реализации подлежит включению в СГД в соответствии с признанием такого дохода в бухгалтерском учете.

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.

В каких случаях платить не нужно

Если вы владели квартирой (домом, комнатой и т. п.) более пяти лет перед продажей, то платить не придется. В случаях, когда срок владения составляет менее пяти, но больше трех лет, потребуется соответствие одному из следующих условий.

  • Продаваемое жилье является для вас единственным.

То есть ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было у вас нет никаких жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года

Представьте, что на вас оформлена комната в общежитии и доля в доме бабушки, доставшаяся по наследству. В этом случае ни то, ни другое жилье не будет считаться для вас единственным.

Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.

  • Квартира или дом достались вам по наследству, независимо от того, когда вы оформили право владения.
  • Недвижимость продал или подарил вам близкий родственник. В этом вопросе НК РФ ссылается на ст. 14 Семейного кодекса.
  • Жилье досталось продавцу по договору пожизненного содержания с иждивением (особый вид ренты).
Читайте так же:
Налоговый вычет при строительстве дома: как получить возврат НДФЛ

Рассмотрим на примере. Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2017 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой. Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.

Органы соцзащиты внимательно следят за исполнением принятых обязательств. В сентябре 2020 года старушка умирает. Если молодой человек решит сразу продать квартиру, то платить НДФЛ ему не придется, поскольку срок владения жильем уже превысил 3 года.

продажа недвижимости без налога переуступка прав квартирыДольщик может переуступить права на недостроенную квартиру, уплатив НДФЛ только с разницы в ценах

Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.

Норма распространяется на сделки, оформленные с 1 января 2021 года.

Доход от продажи недвижимости: особенности исчисления и налогообложения

Важно! Уплата налога при купле-продаже недвижимости производится с учетом положений НК РФ о налоговом вычете (сумма, на которую снижают базу для расчета налога, т.е. 13 % вычисляют не от стоимости квартиры, а от сниженной на сумму вычета).

Так, при исчислении налога на куплю-продажу недвижимости согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, если продажа состоялась после 01.01.2016, применяются следующие вычеты:

  • не более 1 млн руб. — от продажи жилого недвижимого имущества, дач и земельных участков, находящихся в собственности менее установленного периода (3 или 5 лет для разных объектов);
  • не более 250 000 руб. — для остальной недвижимости.

Уплата налогов с продажи недвижимости охраняется в том числе и нормами уголовного права.

Так, если имеет место сокрытие крупных сумм налога на доходы от продажи недвижимости (например, продажа предпринимателем квартир и иного недвижимого имущества), то указанное является основанием для возбуждения соответствующих уголовных дел. Более того, ведение производства по уголовным делам приостанавливает слушание по соответствующим налоговым спорам в арбитражных судах (определение ВС РФ от 29.12.2016 № 301-КГ16-17938 по делу № А79-8952/2015).

Итак, при продаже недвижимости гражданами уплачивается НДФЛ, индивидуальными предпринимателями — НДФЛ (или осуществляется учет продажи недвижимости при определении налогов в рамках УСН), организациями — НДС (за исключениями, установленными законодательством, в частности при продаже жилой недвижимости) и налог на прибыль.

Читайте так же:
Самостоятельное оформление дарственной на квартиру

Важно правильно определять целевое назначение имущества (коммерческое имущество или используемое непосредственно для проживания), цену продажи (ее несоответствие рыночным расценкам может повлечь доначисление недоимки), срок владения (от которого зависит, в частности, возможность использования соответствующих вычетов).

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2021 и 2022 году?

Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

  • Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

  • Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

Близкие родственники — это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются «близкими» родственниками).

  • Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
  • Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

Оптимизация налоговой ставки при продаже коммерческой недвижимости

В некоторых случаях налоговую ставку можно снизить за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Такие случае законом предусмотрены, например, налогооблагаемую базу возможно уменьшить на сумму расходов, которые были осуществлены при покупке данной недвижимости. Для юридических лиц снизить налоги на доходы возможно при выборе оптимальной системы налогообложения.

Доход от продажи недвижимости отражается документально в бухгалтерском учете предприятия, как выбытие основных средств и получение прибыли равной сумме продажи.

Для ИП предусмотрены так же профессиональные вычеты в размере 20 % от полученного дохода.

Для физических лиц уменьшить налоговую ставку возможно за счет следующих подготовительных операций, которые требуется осуществить еще до проведения сделки:

  • Не использовать помещение в течение года до продажи в коммерческих целях.
  • Зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав оптимальную схему для налогообложения.

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

В целом расчет налога при продаже коммерческой недвижимости любым лицом происходит по тем же правилам, что и при продаже жилых помещений. В тоже время сопровождается и рядом особенностей, таких как отсутствие льгот и некоторых налоговых вычетов, которыми имеют право воспользоваться физические лица.

Так как владеть коммерческой недвижимостью может как физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо, то расчет налога будет во многом зависеть от системы налогообложения и юридического статуса продавца.

Читайте так же:
Пенсионер сдает квартиру надо ли ему платить налог

Может быть использована одна из следующих систем налогообложения:

  • Налог на доходы физического лица (НДФЛ) – для физических лиц – 13% для граждан РФ и 30% для не резидентов страны,
  • Налог на прибыль организации – 20%,
  • Взносы по упрощенной системе налогообложения от 0 % до 15%,
  • Налог на добавленную стоимость – 18%.

ВАЖНО продаже коммерческой недвижимости ВСЕГДА облагается налогом, это никак не зависит от того системы налогообложения или статуса продавца.

Сумма налога к уплате зависит от статуса продавца, и его системы налогообложения, а так же от стоимости проданного имущества.

Можно ли получить налоговый вычет?

Продажа недвижимости, в том числе и нежилой, дает возможность получить налоговый вычет. Это означает, что уменьшается размер базы, с которой рассчитывается размер налога. Возможный размер также зависит от того, кто собственник. Частное лицо может:

  1. Уменьшить базу на 250 тысяч рублей (эта сумма предусмотрена 220 статьёй НК для «иного имущества», к которому относится и нежилое помещение). Данный способ рекомендуется для недорогих помещений, стоимостью в эту сумму или не намного выше.
  2. Уменьшить её на сумму расходов (или затрат). Этот вариант больше подходит для более дорогой недвижимости. Но все затраты необходимо подтвердить документально (договорами, товарными чеками и т. д.).

Нерезиденты не имеют возможности воспользоваться вычетами.

К расходам относятся:

  1. Затраты на приобретение (то есть стоимость в момент покупки).
  2. Расходы на перепланировку и перевод в нежилое помещение.
  3. Другие перепланировки и ремонты.
  4. Оплата услуг риэлторов.

Для юридических лиц также есть возможность уменьшения базы на сумму расходов. Но это возможно только для предпринимателей, работающих на общем режиме налогообложения (даже если он совмещается с ЕНВД).

Есть ещё один способ уменьшить размер выплат – воспользоваться профессиональным вычетом. Он составляет 20% от размера всех доходов.

При продаже нежилого помещения как физические, так и юридические лица должны заплатить налоги. Размер сумм может отличаться в зависимости от этого статуса. И у тех, и у других есть возможность уменьшить их размер, воспользовавшись правом на вычет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector