Kvadratra.ru

КвадратРА
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог на коммерческую недвижимость: сумма, порядок расчёта

Коммерческая недвижимость

В действующем законодательстве РФ отсутствует чёткое определение понятию «коммерческая недвижимость». Впрочем, в сложившейся юридической практике, под недвижимостью коммерческого плана понимают помещение, которое не относится к жилому фонду, и используется владельцем не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

Собственником коммерческой недвижимости может быть как физическое, так и юридическое лицо.

  • ✅ Нужно ли платить налог на имущество при УСН в 2019 году?
  • ✅ Налог на имущество юридических лиц в 2019 году
  • ✅ Как рассчитать налог на имущество физических лиц
  • ✅ Платится ли налог при покупке квартиры?

Условно говоря, приобретение коммерческой недвижимости необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Другими словами, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом, считается коммерческой недвижимостью.

К подобным видам собственности можно отнести:

  • Торговые центры и магазины;
  • Гаражи, автомойки и автосалоны;
  • Рестораны и кафе;
  • Гостиницы и хостелы;
  • Апартаменты;
  • Бизнес-центры, офисы и так далее.

Стоит отметить, что к коммерческой недвижимости также относятся земельные участки, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту, или порту.

Любой вид коммерческой недвижимости подлежит налогообложению. До 2015 года, налог по всем типам недвижимости начислялся исходя из среднегодовой стоимости. Впрочем, на данный момент расчёты для определённых типов недвижимости производятся по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Это увеличивает налоговое бремя.

Среди объектов, для которых используется кадастровая оценка, выделяют:

  • Торговые комплексы и помещения в его составе;
  • Иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
  • Административные здания и центры;
  • Нежилые помещения, предназначенные для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех остальных объектов недвижимости размер и ставка налога вычисляются по балансовой стоимости.

Если организация или физическое лицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Кто должен платить?

Мужчина вычисляет размер налогов

Владение помещениями неизбежно влечёт за собой обложение налогом. Таким образом, платить за свое имущество обязаны все юридические и физические лица, а также коммерсанты, владеющие коммерческой недвижимостью. Режим налогообложения значения не имеет.

Читайте так же:
Как восстановить свидетельство о собственности на квартиру, если утеряно

Для юридических и физических лиц заметно различается как режим налогообложения, так и сам размер налогов.

Кто может не платить?

Налог на недвижимость является региональным платежом, поэтому местные власти сами могут решать какие льготы следует предоставить, а какие убрать. Если льготы предоставлены местными властями, их нужно все время подтверждать. Если же льготы предоставлены налоговиками, то подтверждение не нужно.

По общему правилу, от налогов полностью освобождены следующие организации:

  • Религиозные и бюджетные учреждения;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • Заведения транспорта;
  • Оборонные предприятия;
  • Метрополитен;
  • Предприятия, в штате которых работают инвалиды;
  • Автомобильные компании;
  • Учреждения культуры.

Частично освобождаются от уплаты налогов объекты:

  • Научного;
  • Медицинского;
  • Образовательного характера.

Таким образом, можно видеть, что от налогов освобождены организации некоммерческого толка, а право на частичные льготы имеют социальные и научные организации.

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

  • если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
  • оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
  • как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
  • как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги;
  • как самозанятые со ставкой 4% при работе с ФЛ и 6%, при работе с ЮЛ.

Некоторые риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск. Но с недавнего времени эта необходимость отпала, а точнее с принятием ФЗ-422 от 2018 года о самозанятости, кторый предоставляет возможность легально заниматься риэлторской деятельностью.

Читайте так же:
Пени за неуплату транспортного налога в 2022 году

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

  • подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы маклера. ИП или ООО, которые трудоустроили агента оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
  • страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают посредникам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

  • социальное — 2,9%;
  • медицинское — 5,1%;
  • пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

  • подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
    фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
  • взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для агента индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

  • упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
  • НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
    обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как реализовывать объекты риелтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

Читайте так же:
Доверенность на получение товара 2022

В итоге, частный риелтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг специалиста по недвижимости по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов маклер отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается маклерская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

  • как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
  • вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
  • только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Налоги при покупке/продаже коммерческой недвижимости

Компания Документы разъясняет, что в качестве пошлин и сборов уплачиваются:

  • пошлина государству при нотариальном заверении купли-продажи в размере 1% от стоимости, но не может быть меньше необлагаемого минимума дохода граждан. При покупке государственной собственности юридическим лицом пошлина равна 0,1% от стоимости объекта;
  • взнос в Пенсионный фонд составляет 1% от цены отчуждаемой собственности;
  • военный сбор взымается с суммы сделки в размере 1,5%.

Факт уплаты военного сбора следует подтвердить документально при заверении документов по сделке у нотариуса.

Продажа недвижимости коммерческой — стандартный метод снижения налога

Продажа коммерческой недвижимости

Если не прибегать к сложным схемам и не пытаться заключить максимально выгодную сделку, то для продажи недвижимости подойдет стандартный договор.

Обычная процедура отчуждения имущества организации, которая чаще всего связано с нежеланием впредь владеть тем или иным объектом. Здесь нет цели обмена, покупки более выгодного помещения, нужно просто получить деньги и не более того.

Читайте так же:
Налог на выигрыш в букмекерской конторе Лига ставок

Процедура оформления стандартной сделки предполагает несколько этапов, при прохождении которых должны быть учтены некоторые аспекты. Процесс предусматривает следующее:

  • Принятие решения о сделке,

В компаниях это происходит посредством голосования на общем собрании участников, либо подписью единственного участника организации. Одобрение учредителей на заключение сделки требуется не всегда.

Исключение составляют только те случаи, когда стоимость имущества больше 25% активов всей компании. Однако решение собрания лучше иметь в каждой ситуации, потому что регистраторы все равно затребуют одобрения участников организации.

  • Составление договора купли-продажи.

Для этого привлекаются юристы, условия обговариваются контрагентами, а после документ регистрируется.

На этом все. Сделка завершена. Однако для сторон обязательства не прекращаются. По закону предприниматель, продавший имущество, должен заплатить налоги, размер которых варьируют с учетом налогового режима.

Существует несколько доступных вариантов получения льготы. Если бизнесмен заключает сделку, работая при этом в рамках основной системы налогообложения, не предполагающий дополнительных привилегий, то ему придется заплатить большое количество налогов: на прибыль – 20%, НДС – 20%.

Все это приведет к серьезным расходам. Поэтому для таких предпринимателей подобные сделки не совсем выгодны.

Самым выгодным вариантом рассматриваемых сделок для предпринимателей выступает их заключение в рамках УСН, то есть упрощенной системы налогообложения. Согласно этому режиму бизнесмен совершает один платеж по ставке 6% от дохода, полученного по договору, а если он берет за основу разницу между доходом и прибылью, то 15%. В любом случае данный вариант позволяет существенно сократить расходы, при этом не нарушая никаких норм закона.

По мнению большинства юристов, специализирующихся на сопровождении подобных сделок с участием юридических лиц, стандартная форма договора купли-продажи – лучший вариант. Поскольку все совершается законно, нет никаких скрытых действий, в которых можно усмотреть уклонение от обязательств, а при наличии льгот даже появляется шанс на экономию собственных средств.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт + его копия;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
  • копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы — расходы»;
  • заявление на получение вычета — при необходимости.
Читайте так же:
Окончательный расчет при увольнении работника

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Возможно ли получить налоговые льготы при покупке квартиры, дома или любой недвижимости? Основной тип льготы, оформляемой после приобретения жилой недвижимости, — налоговое удержание для лиц, получающих официальный заработок и уплачивающих взносы по подоходному налогу. Тип регламента получения этой льготы прописывается в содержании статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Как не платить налог при продаже ООО

Существует несколько способов, как не платить или уменьшить размер налоговых выплат при продаже ООО. Выделим несколько решений:

  1. Размер полученной прибыли уменьшается на сумму расходов, связанных с покупкой бизнеса. Можно воспользоваться вычетом в размере 200 000 р.
  2. Если продавец или компания владеет долями или ценными бумагами больше пяти лет, то полученная прибыль освобождается от НДФЛ для физлиц. Ставка для юрлиц уменьшается до 0%.

Налоговые льготы касаются следующих ситуаций — избавление от части или акций, уменьшение УК ООО, выход человека из компании для получения действительной части. В Министерстве финансов много раз говорили, что освобождение от налогов не зависит от того, кому продается доля (другим учредителям, третьему лицу или самому предприятию).

экономия на налоге

Платить налог при продаже ООО придется, если компания ликвидируется, а ее имущество подлежит распределению.

В такой ситуации продавец вправе снизить размер полученной прибыли на затраты, связанные с покупкой акций, доли или паев. Доступно применение вычета в размере 250 т. р.

Стоит учесть, что день продажи и получения прибыли могут быть различными. Переход права владения долей в УК компании происходит после отражения сведений в ЕГРЮЛ. Прибыль от сделки часто передается раньше указанного числа. Эту особенность необходимо учесть при расчете 5-летнего периода.

Если продается часть организации, которая куплена в 2010 году или раньше, сэкономить на налоге не получится.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector