Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения арендуемого помещения и чем они отличаются от отделимых улучшений

Любое улучшение означает, что изменились технические характеристики, повысились эксплуатационные качества и стоимость имущества. Улучшения могут возникнуть, если, например, арендатор установил в помещении дополнительное оборудование или сделал новую отделку.

Неотделимые улучшения, в отличие от отделимых, арендатор не может забрать с собой, не повредив помещение. Но если арендодатель дал на них согласие, то по общему правилу он должен возместить их стоимость после прекращения договора.

На практике бывает сложно определить характер улучшений, скорее всего, потребуется экспертиза. Не считается улучшением устранение повреждений в результате текущего ремонта.

Проведением работ с разрешением и без разрешения собственника

Учет у арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества поможет доказать факт реального наличия расходов с целью получить налоговый учет по налогу на прибыль.

Если арендатор провел ремонтные работы офисного помещения или другого объекта, который относится к категории основных средств, эти манипуляции необходимо отразить в бухгалтерском учете.

По неотделимым улучшениям арендованного имущества ведется учет, если они были выполнены по согласию сторон, в дальнейшем их стоимость компенсируется.

Теперь более понятно: если выполненные работы арендодатель возмещает из своего кармана, то арендатор может указать понесенные им затраты как расходы с целью налогообложения.

  • достройки;
  • модернизацию и реконструкцию здания;
  • дооборудование и пр.

В п.1 ст.258 Налогового кодекса описано, что, если собственник согласен с улучшениями, но не собирается компенсировать их стоимость, все капитальные вложения амортизируются арендатором.

Начисление на амортизацию неотделимых улучшений арендованного имущества начинают с 1 числа месяца, следующего за тем, когда собственно были выполнены работы.

Читайте так же:
Порядок апелляционного обжалования

👉 Когда личное после улучшения становится совместным: судебная практика

Зайцевым И.М. был направлен иск в суд к своей бывшей супруге Зайцевой О.И о выселении ее из помещения по адресу…

В своем иске заявитель опирался на следующие факты:

  • Он является собственником помещения на основании договора дарения.
  • Ответчица проживает там без законных оснований, так как не является членом его семьи и брак между ними был расторгнут.

В свою очередь, Зайцева О.И подала встречный иск о признании жилого дома совместной собственностью и признании за ней права собственности на 1/2 долю дома. В качестве оснований ей были заявлены следующие сведения:

  • Данная жилплощадь была подарена родителями истца в качестве свадебного подарка.
  • Дом был в плачевном состоянии, и перед вселением супруги сделали там ремонт, в том числе и за личные средства Зайцевой О.И.
  • Кроме того, в период проживания супругов и после развода в доме были произведены некоторые работы: капитально отремонтированы внутренние помещения и наружные стены дома, фундамент, крыша, выстроены хозяйственные пристройки, приведена в порядок территория возле дома, сделана канализация и подведена вода, что значительно увеличило стоимость этой недвижимости.

Суд, разрешая данный спор, должен был исходить из того, что ответчице необходимо доказать объем и стоимость произведенных в период брака в спорном доме работ за счет общего имущества супругов. В связи с этим по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, которая установила, что:

Неотделимые улучшения объектов аренды по ГК РФ

неотделимые улучшения

По законодательству РФ такие улучшения могут характеризоваться такими признаками, как:

  • выполнение за счет собственных средств проживающего;
  • проведение ремонта с одобрения арендатора;
  • не могут быть извлечены по причине порчи собственности владельца.
Читайте так же:
Понятие и значение соучастия в уголовном праве.

Что относится к неотделимым улучшениям?

Арбитражным судом выделены конкретные виды неотделимых работ, которые считаются улучшением собственности арендодателя:

  • достройка;
  • модернизация;
  • реконструкция;
  • капитальный ремонт;
  • переустройство;
  • установка систем охраны или пожарных датчиков;
  • проведение санитарно-эпидемиологических работ.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Читайте так же:
Приватизировали квартиру куда идти дальше

Особенности учета изменений

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Читайте так же:
Ю.Н.Аргунова. Представитель пациента

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  1. Если они признаны неотделимыми.
  2. Если выполнены за собственные средства.
  3. Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества. Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Определение стоимости

Выявление размера финансирования оптимизации могут осуществить стороны по согласованию, с учетом рыночной цены на имущество. Необходимо понимать, что для такого объекта ограничен круг потенциальных покупателей и реализаторов. Более того, это только конкретные лица – арендатор и арендодатель. Эти обстоятельства формируют способы оценки, из которых единственным в рассматриваемом случае является затратный.

Суть метода в том, что учитывается период окупаемости, текущая цена предыдущих вложений, износ. В результате эксперт выявляет эффективность модернизации в материальном понимании. Сумма возмещения определяется с учетом временной стоимости денег, так как арендодатель приобретает изменения после окончания периода действия контракта. А к этому моменту стоимость модернизации успевает снизиться, происходит износ элементов конструкции.

голоса
Рейтинг статьи
Читайте так же:
Банкротство физических лиц - пошаговая инструкция последствия для должника
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector