Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое сервитут: особенности заключения договора

Что такое сервитут: особенности заключения договора

Фото: Unsplash

Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».

Фото:Unsplash

Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.

Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости

Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.

  • Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
  • Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
  • В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
  • Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
  • Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
  • Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.

Есть еще ряд особенностей, связанных с ипотекой, покупкой квартир по ДДУ, реализацией совместного имущества (требуется согласие супруга), продажей от имени детей (согласие органов опеки) и т. п.

Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах

На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.

Читайте так же:
Наложение дисциплинарного взыскания

Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.

Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.

Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.

Что учесть при заключении договора?

  • Форма договора
  • Разработка договора
  • Договорная работа на предприятии
  • Проверка контрагентов

Форма договора

Договор может заключаться в письменной или устной форме. Чаще устно заключаются сделки, которые исполняются в момент заключения. Такие, как купля-продажа товара в магазине.

В отдельных случаях закон требует заключать договор только письменно. Договор займа на сумму свыше десяти тысяч рублей или между юрлицами должен быть заключен письменно.

Составить письменный договор можно разными способами: в виде одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами; путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными.

Некоторые сделки могут быть совершены только нотариально: когда это специально указано в законе или когда об этом договорились стороны.

Составление договора «по образцу»

Часто предприниматели скачивают из интернета образец договора, вписывают собственные данные и, не переработав условия с учетом конкретных обстоятельств, подписывают такой договор.

Использовать шаблоны можно, только в случаях самых простых сделок, на небольшие суммы. Когда отсутствует риск судебного разбирательства.

В большинстве случаев полагаться на образцы рискованно. Не только потому, что в них возможны ошибки. Главная опасность в том, что шаблон не учитывает особенности заключения сделки, которая предстоит.

Обычно в образцах указаны стандартные условия и много ничего не значащих условий. Вроде того, что в случае спора разногласия разрешаются в соответствии с законодательством.

Не существует общего образца соглашений. Договор должен разрабатываться только с учетом конкретных условий. Это часто может спасти от разногласий, а в случае спора — доказать правомерность своих требований.

Читайте так же:
Гарантийные обязательства по контракту: как прописать и как обеспечивать

Заключение договоров на предприятии

Некрупные предприятия, на которых нет штатного юриста, не всегда уделяют необходимое внимание договорной работе, чем ставят правовую безопасность компании под угрозу.

Выигрывают предприятия, на которых порядок составления и содержания договоров регламентирован локальными актами – положениями о договорной работе и т.п.

Мы окажем юридическую помощь в составлении договоров и разработке локальных актов, чтобы регламентировать порядок и условия работы с договорами.

Должная осмотрительность

Проверка контрагентов на добросовестность — гарантия того, что компания не столкнется с претензиями от проверяющих органов, избежит существенных штрафов или отказа в возмещении НДС.

Поможем вам провести всестороннюю юридическую проверку контрагента и объекта сделки.

Проблемы перехода на прямые договоры электроснабжения

Правовые интересы субабонентов, решивших потреблять электрическую энергию на основе прямого договора энергоснабжения, могут быть реализованы не только путем осуществления отдельного технологического присоединения.

Само по себе понятие субабонента возникло и существовало еще до реформирования отрасли электроэнергетики. В дореформенный период организации-абоненты присоединяли других, как правило, более мелких потребителей к своим сетям. Подключавшиеся к сетям электроснабжения абонента лица, заключали договоры непосредственно с этим абонентом, в результате чего, с точки зрения правового регулирования, становились субабонентами.

На сегодняшний день, Гражданский кодекс РФ сохраняет возможность реализации схемы субабонентских отношений по снабжению электрической энергией. Ссылка содержится в ст. 545 ГК РФ «Субабонент» (Абонент может подавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации).

Между тем, доля таких правоотношений в течение последнего десятилетия неуклонно снижается. Как правило, это связано с условиями субабонентских договоров и «закручиванием гаек» со стороны абонентов.

Сумма затрат, которая закладывается абонентом в действующие субабонентские договоры, начинает существенно превышать издержки, которые субабонент понес бы, имея договорные правоотношения напрямую с гарантирующим поставщиком электрической энергии (энергосбытовой организацией). Это напрямую влияет на рентабельность деятельности субабонента, особенно в сфере производства (с увеличением издержек на производство единицы продукции – неизбежно увеличивается стоимость этой единицы продукции, а это существенно снижает ее конкурентные преимущества).

В целях оптимизации своих основных издержек, связанных с энергопотреблением, перед субабонентом неизбежно встает вопрос: «Каким образом оформить правоотношения с гарантирующим поставщиком без возможного перебоя в энергоснабжении?».

Ответ на данный вопрос представляется очевидным: «Заключение прямого договора с гарантирующим поставщиком».

Однако, не все здесь так просто.

Читайте так же:
Огнетушитель автомобильный для техосмотра: требования, как выбрать

Заключение договора с гарантирующим поставщиком возможно как на основе нового технологического присоединения, так и на основе уже имеющегося (опосредованного присоединения).

1 вариант

Организация нового технологического присоединения подразумевает, что потребитель должен обратиться в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение своих энергоустановок к электрическим сетям соответствующей сетевой организации.

После заключения договора на технологическое присоединение, получения и выполнения Технических условий как сетевой организацией, так и потребителем, оплаты услуг по технологическому присоединению – стороны подписывают акт о технологическом присоединении.

Далее, в соответствии с п. 34 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 потребитель обязан предоставить гарантирующему поставщику заявление о заключении договора, а также необходимый пакет документов, в том числе документы о технологическом присоединении.

Недостаток данного метода – в существенных затратах, которые потребитель должен будет понести в виде платы за технологическое присоединение. Исключение может составлять ситуация, когда потребитель присоединяет мощность до 150 кВт., для технологического присоединения которой на основании ст. 23.2 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» установлены льготные условия присоединения.

В то же время есть и положительные стороны: из цепочки энергоснабжения полностью исключается абонент, с которым ранее у потребителя существовали субабонентские правоотношения, и сети этого абонента (что исключает риск возникновения дополнительных ситуаций с перебоями в энергоснабжении, вызванными, в том числе, состоянием сетей абонента).

2 вариант

Заключение договора энергоснабжения при наличии опосредованного присоединения зависит, в первую очередь, от наличия всех необходимых документов, подтверждающих надлежащее технологическое присоединение.

К таким документам относятся: акт об осуществлении технологического присоединения, акт о разграничении границ балансовой принадлежности, акт о разграничении границ эксплуатационной ответственности.

Как правило, проблема субабонентов, желающих перейти на прямые договоры энергоснабжения с гарантирующим поставщиком, заключается именно в необходимости предоставить указанные документы (они либо утеряны, либо некорректно оформлены).

При попытке самостоятельного оформления данных документов субабонент сталкивается с активным противодействием абонента, к сетям которого присоединен его участок сетей. Зачастую такая ситуация связана с желанием абонента сохранить схему субабонентских правоотношений и продолжить зарабатывать на субабоненте, а иногда и с тем, что после оформления прямого договора бывший субабонент перестанет нести свою часть расходов, связанных с содержанием сетей абонента, при этом абонент потеряет рычаги воздействия на субабонента (в соответствии с п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату).

Читайте так же:
Как сохранить брак, который на гране развода?

В такой ситуации представляется возможным использование опции, предусмотренной Правилами технологического присоединения № 861 в разделе VIII «Восстановление и переоформление документов о технологическом присоединении».

Для получения документа о технологическом присоединении возможно обратиться в сетевую организацию с заявлением о восстановлении (переоформлении) документов о технологическом присоединении.

Сетевая организация в порядке, установленном пп. «а» п. 72 Правил технологического присоединения, должна провести с участием заявителя осмотр принадлежащих заявителю энергопринимающих устройств с целью определения фактической схемы присоединения данных устройств к электрическим сетям. По итогам осмотра в течение 15 дней со дня получения заявления о переоформлении документов — сетевая организация должна подготовить и направить заявителю технические условия и акт об осуществлении технологического присоединения.

Как показывает практика, данный вопрос является проблемным, поскольку сетевая организация, как правило, не заинтересована в выполнении процедуры восстановления документов и может стараться настаивать на выполнении со стороны потребителя нового технологического присоединения (с целью заработать на плате за технологическое присоединение).

Вместе с тем, действия сетевой организации, направленные на воспрепятствование выполнению процедуры восстановления документов, нарушают требования ч.1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и могут быть обжалованы в территориальное управление ФАС России или в суд.

Закупки по 44-ФЗ. Поставка программного обеспечения — товар или услуга?

В ФЗ №44-ФЗ нет прямого указания на то, как применять закон в отношении интеллектуальной собственности, к которой относится ПО. Как трактовать закон и следовать ему?

Федеральный закон от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон №44-ФЗ) регулирует, отношения, касающиеся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются:

  • — поставка товара;
  • — выполнение работы;
  • — оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества).

О том, что Закон распространяет свое действие на отношения по распоряжениюинтеллектуальной собственностью, к которой относится и программное обеспечение, прямого указания нет. Отношения по вопросу распоряжения интеллектуальной собственностью, регулируемые ч.4 ГК РФ, – это самостоятельный вид гражданско-правовых отношений. Это не поставка товара, не выполнение работ и не оказание услуг. Распоряжение интеллектуальной собственностью происходит в специально установленных законом формах:

  • — договор об отчуждении исключительного права – ст. 1234 ГК РФ;
  • — лицензионный договор – ст. 1235 ГК РФ.
Читайте так же:
Как рассчитать неустойку по договору

В связи с этим нет однозначного понимания, как применять 44-ФЗ в отношении интеллектуальной собственности, а именно:

  • — при подготовке заявки на тендер;
  • — при заключении государственных контрактов.

Что включает договор с иностранной компанией

Ведите учет экспорта и импорта на УСН в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Валютный учет и инструкции по работе, налоги, авторасчет зарплаты и отправка отчетности в одном сервисе

Четко пропишите условия контракта. Все положения составляются с учетом интересов обеих сторон на двух языках: русском и языке страны партнера. Обычно контракты выглядят так: листы соглашения делятся на две колонки, в одной из них идет текст на иностранном языке, а в другой — на русском.

В контракте пропишите:

Предмет договора. В этом пункте приводится его краткая характеристика. Учтите, что некоторые виды продукции нельзя ввозить или вывозить на территорию тех или иных стран.

Цена и валюта расчетов. Валютой международных сделок могут быть рубли или другая валюта. Во втором случае придется заключить договор на открытие валютного счета в банке. Такие операции подлежат валютному контролю.

Условия поставки и расчетов. Укажите порядок доставки, приемки-передачи, сроки. Четко определите момент перехода права собственности на продукцию. Укажите порядок и сроки оплаты и частоту платежей. При необходимости добавьте условие предоплаты.

Характер поставок. Определите, является ли операция разовой или же сотрудничество будет долгосрочным.

Ответственность поставщика и покупателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение контракта (срывы поставок, плохое качество и пр.). Обычно за нарушения предусматриваются штрафы.

Наличие дополнительных услуг и их цена. Например, поставщик может оказать услуги монтажа или установки проданного оборудования, хранения товаров и пр.

Прочие коммерческие условия. В контракте может предусматриваться скидка для контрагента.

Для международных контрактов высок риск срыва поставок по не зависящим от предприятий причинам. На ситуацию влияет политическая обстановка, резкие изменения экономических условий, изменения в законах. Поэтому в контракте уделите внимание порядку действий при форс-мажорных ситуациях.

Бухгалтерский и налоговый учет импорта и экспорта легко вести в облачном сервисе Контур.Бухгалтерия. Кроме просого учета — зарплата, отчетность, интеграция с банками, автоматизация операций, поддержка специалистов — без доплат.

Автор статьи: Валерия Текунова

Ведите учет экспорта и импорта на УСН в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Валютный учет и инструкции по работе, налоги, авторасчет зарплаты и отправка отчетности в одном сервисе

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector