Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию

Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?

Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.

Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).

Что можно получить

1. Неустойка

Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».

Как определить сроки задержки дома

Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.

2. Компенсация морального вреда

Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.

Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.

Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.

Компенсацию можно положить на вклад

3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации

Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.

Читайте так же:
Защита от «опеки»: как сделать, чтобы у вас не отобрали ребенка. Ридус

«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.

4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката

Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.

Как получить компенсацию

Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.

Шаг 1: досудебная претензия

Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.

В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.

Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.

Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.

Шаг 2: судебный иск

Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.

Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.

В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.

Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.

В какой суд обращаться

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Читайте так же:
Ведомость распределения общепроизводственных расходов.

Может ли суд отказать во взыскании неустойки

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика

Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.

Николай Б.

Московская область, г. Красногорск

«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.

Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.

За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.

Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.

Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».

Изучить ставки и рефинансировать ипотеку

Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.

Елена

Московская область, г. Видное

«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.

Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.

Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.

Читайте так же:
Усн Возмещение Материального Ущерба В Доходы

Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».

Куда отправить претензию

Отправить претензию можно в банк, в компанию по выдаче страховки, в магазин или поставщикам, покупателям, тур-операторам или подрядчикам. Сделать это можно несколькими способами:

  • Электронная почта
  • Факс
  • Почта России

Точные сроки рассмотрения претензии в законе не прописаны, необходимо ориентироваться на пункты соглашения, которое заключено с контрагентом. Если в договоре сроки не прописаны, то согласно положениям ч. 5 ст. 4 АПК РФ, ответ необходимо ждать не меньше 30 дней.

Изменение оговоренных технических характеристик квартиры

pretenziya_zastrojshhiku_3.jpg

После ввода дома в эксплуатацию не торопитесь принимать ключи от застройщика. Тем более, не делайте этого в офисе, и не подписывайте никакие документы, пока вы лично не осмотрели свое будущее гнездо. Мудрые (точнее, умудренные опытом) дольщики проводят подписание передаточного акта прямо в квартире, после того, как удостоверятся в качестве жилого помещения.

Как убедиться в качестве человеку, который никогда не сталкивался со строительством многоквартирных жилых домов и не имеет ни малейшего понятия о том, каким должен быть результат? Все просто, для этого на осмотр квартиры необходимо пригласить квалифицированного технического специалиста. Он проверит соответствие построенного объекта заявленным в договоре долевого участия техническим характеристикам, и проверит на соответствие установленным для жилого помещения нормам и правилам.

В случае, если покупатель совместно с техническим специалистом приходят к мнению, что квартира все-таки не соответствует тем характеристикам, которые были оговорены изначально, дольщик вправе вместо передаточного акта затребовать подписание акта о несоответствии. В этом акте указывается, какие именно характеристики не соответствуют заявленным в договоре, а застройщик должен приложить усилия к их устранению.

Дальнейшие ваши действия будут напрямую зависеть от того, какая последует реакция застройщика. Чтобы не усложнять себе жизнь в будущем, никогда не подписывайте передаточный акт, если у вас есть вопросы к жилому помещению. Потому что после подписания акта по умолчанию будет считаться, что застройщик выполнил перед вами все обязательства в полном объеме, а у вас нет к нему никаких претензий.

Как вручить претензию

Существует два способа вручения претензии застройщику. Условно они делятся на обязательный и необязательный способы. Забегая вперед, отметим, что обязательный способ должен быть реализован в любом случае, даже если дольщик уже вручил претензию необязательным способом.

Читайте так же:
Проводки по розничной выручке и оформление кассовых документов

Необязательный способ

Перед подачей претензии необходимо оценить перспективу развития событий. Для этого следует понять, какова позиция застройщика по поставленному вопросу, а также оценить вероятность разрешения спора в судебном порядке. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых передается представителю строительной компании. Представитель на экземпляре дольщика должен проставить:

  • Дату получения претензии.
  • Свою фамилию, имя, отчество и должность.
  • Подпись.

Желательно, чтобы на документе был проставлен регистрационный номер, однако если внутренним документооборотом компании не предусмотрена регистрация входящих документов, то добиться выполнения данного условия невозможно. У необязательного способа вручения претензии есть существенный недостаток. Такой способ подойдет при общении с застройщиком, старающимся исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Если же строительная компания в суде будет утверждать, что не получала от дольщика никаких документов, то возникнут определенные трудности. Например, представитель компании представит выписку из штатного расписания за подписью руководителя, в которой лицо, принявшее у вас претензию, не значится. Суд не признает факта вручения документа.

Юристы советуют не прибегать к конфликтам, если претензию, переданную необязательным способом, отказываются принимать или отказываются проставлять подпись на вашем экземпляре.

Данный способ направлен, скорее, на то, чтобы показать застройщику намерения дольщика, а не заручиться доказательствами. Простыми словами, удалось вручить претензию – хорошо, не удалось – ничего страшного.

Обязательный способ

Как было уже сказано, независимо от предварительных контактов или договоренностей с застройщиком, участник долевого строительства должен направить претензию еще одним способом, который условно называется обязательным. Здесь весь акцент делается на том, чтобы доказать факт направления письма с претензией. В дальнейшем судебном разбирательстве придется предъявить соответствующие доказательства. Необходимо направить претензию заказным письмом.

Почта России предлагает такую услугу, как отправка ценным письмом. Производится опись вложения, а отправителю присылается уведомление о вручении. В описи следует не только указать, что письмо содержит претензию, но и кратко отразить суть этой претензии. Например, написать: «Претензия к застройщику об устранении недостатков по договору…».

Бланк письма

Еще один совет от юристов поможет избежать проволочек в разбирательстве. Обязательно проверяйте юридический адрес строительной компании, прописанный в договоре, на подлинность. Сделать это можно следующим образом:

  • Нужно получить выписку в налоговой службе из ЕГРЮЛ.
  • Нужно получить выписку на сайте.

Зачастую застройщик указывает недостоверные данные или адрес компании может измениться. Если письмо пришло не по тому адресу, оно считается не врученным. Если же адреса в договоре и в выписке отличаются, то рекомендуется направить письма по каждому из них. Опись о вложении и квитанции об оплате сохраняйте.

Образец заявления

Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора. Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади. Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.

Заявление должно включать следующие пункты:

Сведения об объектеУказывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.
Ссылки на законодательство и договорВ заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.
РасчетыВ заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.
РеквизитыУказываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.

Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте. Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении. Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.

Образец презентации

Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.

Читайте так же:
Налоговая вызвала дать пояснения

Как составить претензию

Содержание делового письма, которым по сути является претензия, хоть и пишется в вольной форме, все же подчиняется определенным правилам. В вашем обращении к застройщику должна быть указана следующая информация:

составление претензии

Для составления претензии обратитесь за помощью к юристу

  • в шапке – данные получателя (название организации, юридический и фактический адреса, контактные телефоны, e-mail адреса);
  • там же – данные о заявителе, то есть о вас. Если претензия подается от имени ТСЖ – то название, адрес и контактные данные товарищества;
  • далее следует максимально понятно и подробно описать суть недостатков. Лучше, если вы привлечете для консультации человека, знакомого со строительными технологиями. При этом не нужно описывать ваши переживания по поводу выявленных проблем – претензия является документом, и эмоции в ней ни к чему;
  • после этого нужно изложить ваши требования. Если они заключаются в устранении недостатков – тщательно все взвесьте и напишите сроки. Если речь идет о денежной компенсации за моральный и материальный вред – то обоснуйте сумму претензии. То же самое следует сделать, когда вы требуете от застройщика снизить выплаты по договору долевого участия;
  • когда вы требуете возврата денег за самостоятельно устраненные недостатки, нужно указать банковские реквизиты получателя средств;
  • стандартным пунктом претензии являются строки о том, что в случае игнорирования ваших законных требований, вы твердо намерены отстаивать права в суде;
  • описывая недочеты и требования, постарайтесь ссылаться на действующие законы и пункты договора со строительной организацией (если таковой имеется). Это повысит вероятность решения вопроса в вашу пользу.

Вы можете скачать образец претензии застройщику на устранение недостатков, на базе которого составите свое обращение.

Заключение.

Участники долевого строительства всегда рискуют получить совсем не то, что ожидали. Поэтому не следует сразу подписывать акт приема-сдачи объекта недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Изначально рекомендуется внимательно осмотреться и проверить качество строительных работ. Существует риск, что в квартире могут быть обнаружены скрытые дефекты, которые не видны на первый взгляд.

Претензию по ним допускается написать в течение гарантийного срока, который дает застройщик. Если в договоре ДУ такой период не указывается, то действуют нормы Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector