Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно знать при заключении договора переуступки права аренды земельного участка

Как передать право аренды земли другому?

Если уехать и бросить участок на произвол судьбы, арендатору все равно придется платить. Пусть даже пользоваться участком вы больше и не будете.

Можно попытаться расторгнуть договор раньше срока. Но вряд ли арендодатель на это согласится: зачем ему терять выгодного арендатора и искать нового?

Но для расторжения договора через суд нужны серьезные основания.

В таких случаях идеальный выход – отдать кому-нибудь полученные в соответствии с договором права. И с арендодателем (собственником участка или его представителем) отношения не испортите, и о земле сможете не беспокоиться.

Итак, договор переуступки права аренды земельного участка понадобится, если вы арендовали участок и передумали им пользоваться.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

В общем случае алгоритм действий при заключении договора выглядит так.

Шаг 1. Получение согласия владельца

Арендодатель всегда должен получить уведомление о решении арендатора прекратить действие соглашения и передать свои права другому лицу. В некоторых случаях (они описаны ниже) может понадобиться и письменное согласие, которое, как и уведомление, составляется в произвольной форме.

Шаг 2. Сбор документов и подписание договора

К этим документам относятся:

  • паспорта (если действуют частные граждане) обеих сторон;
  • учредительные документы юридических лиц (если действуют компании);
  • основной договор аренды;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выписка из ЕГРН, в которой подтверждается, что объект не обременен претензиями со стороны третьих лиц, не находится под арестом и т.п.;
  • доверенность, заверенная нотариально (если действует представитель).

Шаг 3. Регистрация договора

После подписания стороны могут по своему усмотрению заверить его нотариально, а также зарегистрировать в Росреестре. При этом если предыдущий договор был зарегистрирован, новый также подлежит регистрации.

Читайте так же:
Выплаты и льготы военнослужащим при увольнении по состоянию здоровья

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Порядок оформления перенайма земельного участка

Оформление соглашения о перенайме земли

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.

Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.

Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.

В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

Читайте так же:
Как подать в суд в банк по кредиту

За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Как оформить?

Переуступка аренды оформляется следующим образом:

  1. Стороны в устной форме оговаривают все условия сделки, после этого устанавливается размер оплаты.
  2. В письменном виде составляется договор цессии. В нем обязательно должны быть указаны основные характеристики земельного надела. Перед оформлением договора следует проверить соблюдение законодательных норм и отсутствие задолженностей по арендной плате. Также сторонам необходимо обговорить предварительно наличие обременений на участок.
  3. Производится государственная регистрация сделки. Величина госпошлина равняется 2 тыс. руб. ‒ для физлиц и 22 тыс. руб. ‒ для юрлиц.

порядок оформления земельного участка в собственностьПорядок оформления земельного участка в собственность определяется действующим законодательством.

Какой срок постановки земельного участка на кадастровый учет? Смотрите тут.

Список необходимых документов

В основной пакет документов, которые потребуются для заключения договора переуступки, входят:

  • заявление, содержащее положение о переуступке;
  • нотариально заверенная ксерокопия договора аренды с первым нанимателем;
  • квиток об уплате госпошлины за регистрационные действия;
  • заверенная копия кадастрового плана участка.

Окончательный вариант договора переуступки составляется в 2 экземплярах.

Для физических и юридических лиц могут потребоваться дополнительные документы. Для физлиц потребуется:

  • копия паспорта;
  • письменное согласие от супруга (если гражданин состоит в браке).

В ином случае понадобится заверенное заявление о том, что гражданин не вступал в брачный союз.

Для юрлиц потребуется:

  • подтверждающие личность документы;
  • копия и оригинал ИНН;
  • копии регистрационных и учредительных бумаг;
  • справка из ЕГРЮЛ о том, что в учредительную документацию не были внесены корректировки.

Оформление соглашения

Как и другие отношения, переуступка права аренды должна оформляться в определенном порядке. Процедура передачи прав включает следующие пункты:

  • при возникновении намерения заключить договор, арендатор приглашает представителей лица, намеревающегося подписать бумагу, а также представителя собственника или самого собственника;
  • заинтересованное лицо осматривает землю и принимает решение о согласии на сделку, или отказе;
  • собственник земли дает устное согласие или сообщает об отказе арендатору;
  • составляется документ в установленной форме с учетом мнения всех сторон;
  • полученная бумага заверяется у нотариуса, делаются копии;
  • при согласии трех сторон со всеми условиями, сделка регистрируется в органах кадастра. Соглашение сроком менее 1 года обязательной регистрации не подлежит.
Читайте так же:
Автотехническая экспертиза при ДТП

Этот порядок характерен в большей степени для физических лиц. При участии юридических лиц должен быть проведен аукцион, в котором должны участвовать не менее 3 будущих арендаторов.

Победителем аукциона будет лицо, чья цена окажется выгоднее для собственника. Если аукцион не был проведен, переуступка прав невозможна.

Отдельно отметим особенность оплаты. Лицо, принимающее обязанности по договору аренды, погашает задолженность первого нанимателя перед арендодателем, тем самым осуществляя выкуп участка. Если новый арендатор оплачивает задолженность первого нанимателя, не включая данную сумму в договор, эти расходы не декларируются и не учитываются при расчете суммы налога. В данном случае средства передаются непосредственно первому арендатору. Расходы будут учтены, если сумма прописана в документе и средства передаются арендодателю.

Переуступка права на аренду подразумевает переход всех прав и обязанностей арендатора. К правам относятся:

  • использование участка и размещенного на нем имущества в соответствии с условиями договора и целевым назначением;
  • выращивание сельскохозяйственных культур или производство изделий в соответствии с требованиями законодательства;
  • возведение сооружения в соответствии с условиями соглашения;
  • своевременное уведомление собственника о текущих изменениях деятельности.

Выделяют следующие обязанности:

  • передавать собственнику личные данные арендатора;
  • своевременно вносить арендную плату за пользование землей;
  • соблюдать правила пожарной и иной безопасности;
  • придерживаться градостроительных правил;
  • оберегать окружающую среду;
  • информировать владельца участка о возникновении аварийных ситуаций.

Согласие и заявление

все о заявлении

Если первоначальный срок аренды был менее 5 лет, для оформления договора потребуется письменное согласие собственника земли. Таким способом он уведомляет арендатора о возможности переуступить права и обязанности на землю другому лицу.

Письменное согласие направляется в форме «Заявления о согласии на переуступку прав аренды земельного участка». Документ должен содержать:

  • ФИО или наименование арендодателя, его контактные данные (адрес, телефон, почту или иной способ связи);
  • данные об участке (его адрес, площадь, кадастровый номер, расположение, информацию о назначении земли);
  • данные о заключенном договоре аренды (дата и номер соглашения);
  • наименование или ФИО третьего лица, которому будут переданы права аренды.
Читайте так же:
Как правильно отразить расчет при увольнении в 6-НДФЛ

Соглашение регламентируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Порядок оплаты стоимости аренды указан в ст. 65 Земельного кодекса. В договоре он определяется собственником. При аренде земли у государства, сроки, сумма и порядок уплаты определяются местными органами самоуправления.

Образец договора

Текст заключаемого договора должен учитывать положения заключенного ранее соглашения об аренде и не противоречить им. Документ оформляется в письменной форме с подписями и печатями сторон (если стороны юридические лица). Договор обязательно содержит данные пункты:

  • информацию о предмете договора, то есть земельном участке (его площадь, адрес, кадастровый номер);
  • реквизиты собственника, арендатора и третьего лица;
  • срок договора. Устанавливаемый договором срок не может превышать первоначального срока аренды по первому договору;
  • стоимость аренды;
  • условия прекращения договора;
  • переуступаемые права и обязанности арендатора;
  • права и обязанности собственника;
  • порядок разрешения споров;
  • вознаграждение за переуступку прав аренды;
  • ответственность за просрочку платежа и сумма начисляемых пенни;
  • дата подписания соглашения;
  • при необходимости может быть указано назначение соседних участков, поскольку оно может повлиять на использование арендуемой земли.

Следует обратить внимание на дату перехода прав аренды земельного участка. Как правило, она совпадает с датой подписания договора, но возможны и исключения. По просьбе первого арендатора или по решению собственника срок может быть изменен.

Возможно включение в документ условия последующего выкупа участка, информации об имеющемся обременении и ограничениях использования. Также указываются данные о назначении земли и её качественные свойства.

Договор дополняется Кадастровым планом участка, Протоколом проведенных торгов (если они были) и действующим договором аренды.

Несоблюдение форм договора ведет к его недействительности. При заключении нового соглашения первый договор аренды передается собственнику земли со всеми приложениями и дополнениями.

Читайте так же:
Доверенность на управление автомобилем от юридического лица (бланк)

Для уступки права эксплуатации имущества рекомендуется использовать образец, содержащий в себе определенные реквизиты.

  1. Паспортные данные каждой из двух сторон.
  2. Юридический адрес предмета сделки, а также технические данные (кадастровый номер, общая площадь).
  3. Описание особенностей проведения процедуры по уступке прав.
  4. Основания для проведения мероприятия, в том числе арендный договор, кадастровые документы, подтверждение внесение оплаты собственнику территории.
  5. Справка из реестра прав, которая подтверждает отсутствие ограничений.
  6. Условия оплаты.
  7. Размер оплаты территории.
  8. Присутствует возможность для введения новых обязанностей для последующего арендатора.
  9. Дата документа.
  10. Подписи.

Стоимость регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 000 рублей, для физических лиц – 2 000 рублей. Новые отношения становятся действительными после успешного проведения регистрационных действий.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector