Kvadratra.ru

КвадратРА
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2022 году

Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2022 году

В конце уходящего года принято подводить итоги, планировать будущее и гадать, что год грядущий нам готовит. Думается, что построить грандиозные планы читатели смогут и сами. А вот о том, какие изменения в законодательство о недвижимости в 2022 году нам подготовило родное государство, расскажу в этой статье.

В ЕГРН появится информация об аварийных домах

Закон № 148-ФЗ от 26 мая 2021 года внес очередные поправки в закон о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. С 1 февраля 2022 года Росреестр станет вносить в ЕГРН информацию о том, что квартира (комната) расположена в МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания. Соответственно, и стандартная выписка из ЕГРН будет содержать сведения о признании МКД подлежащим сносу и (или) реконструкции и (или) о признании жилого помещения (в том числе дома) непригодным для проживания. Эти сведения предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.

Власть разрешит строительство жилья на сельскохозяйственных землях

С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.

Пройдет всеобщая кадастровая оценка земельных участков

В 2022 году всех собственников земли в России ждет государственная кадастровая оценка земельных участков. Это требование установил Федеральный закон от 31.07.2020 № 269–ФЗ. Понятно, что у владельцев участков эта новость не вызывает ни малейшего воодушевления. Ведь, как это водится в России, государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость наделов и повысит размер налогов. Так что нас ждет вал жалоб по итогам этого мероприятия.

Из ЕГРН исключат сведения об участках, носящих временный характер

В соответствии с пунктом 7 статьи 72 закона № 218-ФЗ 1 марта 2022 года истечет срок действия временного статуса объектов недвижимости. В связи с этим Росреестр исключит из ЕГРН сведения о земельных участках, которые носят временный характер. Напомню, что временными считаются участки, которые образованы и поставлены на кадастровый учет в период с 01.03.2008 года до 01.01.2017 года, но при этом права на такие участки до сих пор не зарегистрированы.

Граждане, продавшие недорогую недвижимость, не будут подавать декларацию 3 – НДФЛ

С 1 января 2022 года граждане, продавшие недвижимость, находившуюся в собственности менее 3 или 5 лет (то есть меньше минимальных сроков владения, установленных НК РФ), не будут больше отражать в декларации 3 – НДФЛ доходы (или вовсе не будут подавать её), если имущественный вычет полностью перекрывает доход, полученный от продажи объекта.

Исходя из сказанного, стоимость проданной недвижимости не должна превышать 1 миллиона рублей для квартир, комнат, земельных участков и 250 000 рублей для иных объектов (например – гаражей). Если же доход от продажи превысит данные лимиты, то гражданин обязан подать декларацию. Эти новеллы внес в НК РФ закон № 305-ФЗ от 2 июля 2021 года. Кстати, есть версия, что эти поправки государство внесло в НК РФ только для того, чтобы облегчить жизнь гражданам и не заставлять их сдавать «пустые» декларации. Но в это что-то плохо верится. Скорее всего, ФНС проанализировала количество подобных деклараций, ужаснулось «подвигам» чиновников, тратящих время на их проверку, и, учитывая, что декларации не приносят в казну ни копейки, инициировало законопроект. Так, наверное, будет ближе к истине.

Читайте так же:
Почему и как мужчины переживают о разводе?

Должники не получат субсидий на оплату ЖКХ

С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.

Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков

Этот закон явно протолкнуло строительное лобби. Хотя о подобных поправках говорили где-то с начала «нулевых». Но только в январе 2021 года правительство направило в Думу проект закона. Работа закипела, и 1 декабря 2021 года Совет федерации отправил на подпись президенту закон о внесении изменений в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Президент подпишет его уже в декабре этого года. Однако некоторые статьи нового нормативно-правового акта вступят в силу только с 1 сентября 2022 года.

В соответствии с поправками, если застройщик возводил/реконструировал недвижимость за свой счет, то в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он будет сразу же давать согласие на регистрацию за ним права собственности на это сооружение и (или) помещения и машино-места в нем.

Если же застройщик привлекал деньги инвесторов, то он также должен указать их в качестве будущих правообладателей собственности. Дополнительно, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет содержать информацию об уплате госпошлины, email застройщика и инвесторов. В свою очередь, орган, выдавший разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, самостоятельно будет направлять заявления в Росреестр о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект и землю (если ЕГРН не содержит сведений об участке).

В результате этих новелл девелоперу не придется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию снова судорожно собирать документы и направлять бумаги в Росреестр. Все это будет сделано одновременно.

Следует особо отметить, что перечисленные новеллы не применяются к правовым отношениям, связанным с долевым участием в строительстве. Так что дольщикам не стоит хвататься за сердце и искать валидол. Данные нормы к ним не относятся.

Проекты законов, находящиеся на рассмотрении в Думе

На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.

Читайте так же:
Распределение судебных расходов между сторонами и возмещение судебных расходов

Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.

Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.

Выводы

Грядущие в 2022 году изменения в законодательстве о недвижимости нельзя назвать из ряда вон выходящими. Время кардинальных перемен в этой области, кажется, уже прошло. Поправки, которые законодатель регулярно вносит в законы в последние два-три года — это скорее ликвидация пробелов и правовой неопределенности, чем глобальные изменения. И 2022 год не будет исключением. Ну, нельзя же на самом деле считать внесение в ЕГРН сведений об аварийных домах или разрешение строить жилье на сельскохозяйственных землях определяющими и экстраординарными реформами? Эпоха формирования новых правоотношений в сфере недвижимости, начавшаяся в 90-х годах прошлого века, завершилась. Поэтому не стоит ждать, что 2022 год принесет какие-то глобальные перемены. Но, может, это и к лучшему.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

Когда квартира переходит в собственность при покупке

Часто продавец требует уплаты денег сразу при подписании договора купли-продажи. Поэтому покупателя в такой ситуации интересует момент перехода права собственности на недвижимое имущество: является ли он после совершения сделки и передачи денег полноправным владельцем приобретенного жилья или еще нет? Переход права собственности на недвижимость ГК РФ определяется моментом государственной регистрации. Этот нюанс стоит учитывать при определении порядка расчетов. Также желательна правовая поддержка юриста, специализирующегося на сделках с жильем, особенно при приобретении квартиры на вторичном рынке.

Почем будем покупать квартиру в 2022 году

За полтора года цена «квадрата» в столичных новостройках, по данным M4U, увеличилась на 37% и продолжает расти. Некоторые эксперты уже проводят параллели с ситуацией на рынке недвижимости 2005−2008 годов и говорят о надувающемся «пузыре», схлопывание которого спровоцирует обвал цен. О вероятности такого сценария рассказал НВ Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development. «Минфин» выбрал главное.

Читайте так же:
Выплаты фсс при рождении ребенка

Рынок недвижимости, купить квартиру, квартира в Киеве, цены на квартиры

Прошлый опыт

Мы хорошо помним события 2008 года, когда за несколько месяцев рынок недвижимости пережил коллапс, цены в долларах на фоне роста курса снизились на треть, а покупка недвижимости для многих на длительное время отошла на второй план.

Откуда возникла проблема, мы тоже помним: ипотечный кризис в США. То есть во многом проблема была финансовая, а не отраслевая. Финансовые инструменты в отрасли всегда стимулируют спрос и предложение, что, в свою очередь, разогревает рынок.

Разогрев рынка — или пресловутый «пузырь» — происходит при перепроизводстве. Его обеспечивают два фактора: наличие проектного финансирования (кредитования банками застройщиков) и доступная ипотека. При наличии проектного финансирования застройщик не ограничен собственными средствами и может строить больше, чем сумеет продать.

Клиент, при наличии доступной ипотеки, тоже не ограничен собственными средствами, и может купить больше, чем способен выплатить. Когда оба участника рынка — и продавец, и покупатель — пользуются кредитным плечом, это создает дополнительное давление на рынок и высокие риски для обеих сторон, в случае нарушения существующего баланса.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В Украине сегодня нет проектного финансирования. Это обусловлено отсутствием механизмов ответственности застройщика перед банком и контроля целевого использования средств. Большинство активов застройщика принадлежат разным юридическим лицам, которые могут быть не связаны юридически.

Если застройщик не сможет выполнять свои обязательства, банку нечем будет возместить убытки. Предоставив застройщику кредит, банк не может проконтролировать, как он используется. Дискуссия о необходимости внедрения механизма эскроу, который работает во многих странах, ведется давно, но пока он в Украине не работает.

Допустим, банки заливают в стройку деньги, и стройка начинает активно расти. Предложение начинает значительно превышать платежеспособный спрос. Это и есть «пузырь» — кризис перепроизводства. Согласно опросу, который мы проводили совместно с Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры есть более, чем у 40% людей. Но тех, кто может себе позволить купить и покупает — всего 3−5%.

Строительство, реализация новых проектов ориентируется на спрос, обеспеченный средствами клиента. Если такой спрос есть, новые площадки получают активное развитие. Если нет — не за что покупать площадки и начинать строительство. Механизм регулирует себя самостоятельно.

Последнее время мы наблюдаем дефицит новых проектов. За 2 года распроданность квартир в объектах, которые активно строятся и продаются, выросла с 40−45% до 67−68%. Уровень спроса и количество покупок в целом меняется незначительно, но денежный объем увеличивается за счет роста цен. Его стимулирует дефицит предложения и рост покупательской способности.

Почему цены на квартиры падать не будут

Рост благосостояния населения не поспевает за ростом цен на недвижимость. Если цены будут расти прежними темпами, тех, кто сможет позволить себе купить квартиру, будет меньше. Количество сделок и проданных квадратных метров будет понемногу снижаться, но в объеме денег рынок продолжит расти. Это ослабит давление спроса на предложение и замедлит рост цен. Но снижения не будет.

В каких случаях так происходит? Например, в неком проекте есть экстрамаржинальность, но не хватает ликвидности. Чтобы повысить ликвидность, застройщик идет на компромисс с маржинальностью — для покупателя это выглядит как снижение цены.

Читайте так же:
В каком порядке производят выдачу трудовой книжки

Сегодня экстрамаржинальности на рынке нет. Да, спрос давит на цену и стимулирует ее рост. Но параллельно растет себестоимость — и этот процесс точно коррелирует с ростом цены. Себестоимость строительства растет не только в Украине. Дорожают ресурсы: в начале года это было сырье, а с ним — сталь, бетон, дерево. Сейчас — энергоносители. Энергетический кризис ведет к инфляции, на фоне которой недвижимость вряд ли будет дешеветь.

То есть мы находимся в ситуации, когда, во-первых, у застройщиков нет оснований снижать маржинальность ради ликвидности, а во-вторых, ценам некуда падать, потому что снизу поджимает растущая себестоимость. Это очень опасная история. Там, где сегодня маржинальность составляет 30%, через год она будет 20%, а если неосторожно управлять бюджетом, себестоимость может и превысить цену реализации.

Спрос на аренду сохранится

Инвестиционная привлекательность недвижимости действительно высока. Ставки по депозитам остаются низкими, что делает недвижимость оптимальным, с точки зрения баланса рисков и доходности, инструментом сохранения и приумножения средств.

Тем не менее, по результатам наших опросов, на середину этого года, среди тех, кто купил недвижимость, доля инвесторов составила всего порядка 17%. Если кто-то из застройщиков говорит, что у него большинство квартир покупают под инвестицию, это значит, что своей ценовой политикой он создал конъюнктуру, при которой к нему приходят только инвесторы — обычные покупатели просто не успевают. В таком случае застройщику нужно задуматься над своими условиями продажи.

Важно также понимать, кто эти инвесторы и что они собираются делать со своей инвестицией в будущем? Они собираются на этом заработать, продав актив на этапе ввода в эксплуатацию, или сохранить средства, перейдя на рынок аренды? Последний в Киеве весьма привлекателен — каждый год население города только официально растет на 20−30 тыс. человек, так что спрос на аренду будет сохраняться.

Чего ждать от рынка в ближайшем будущем

В следующие годы предложение будет пытаться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на таком быстрорастущем рынке очень интересно, даже если вход в него сложный и занимает много времени.

Из-за того, что цены растут быстрее, чем покупательская способность, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти, хоть и не так активно, как ранее. В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019 года: распроданность снизится с 67−68% до 40−45%, а годовой рост цены составит 11−13%.

Какую недвижимость можно приобрести по программе

Оформление ипотечного займа возможно только при соблюдении определенных условий, в первую очередь затрагивающих недвижимость. В рамках льготной программы заемщик может либо приобрести жилье, либо самостоятельно построить дом.

Сельская ипотека в 2022 году выдается на покупку следующих объектов:

  1. Земельных участков.
  2. Квартиры на первичном или вторичном рынке.
  3. Жилого дома.
  4. Участка земли с последующим возведением на его территорию жилого дома.

Наибольшее количество людей, являющихся участниками проекта, находятся в Новосибирской, Краснодарской, Ленинградской, Белгородской, Тюменской, Иркутской и Челябинской областях.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Читайте так же:
Как устроены накопительные пенсии в 2022 году

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Налоговый вычет

Он тоже предоставляется при покупке жилья по спецпрограмме для военных. Но при его расчете учитывается не вся сумма, внесенная за жилье. Так как первый взнос выплачивается не покупателем, а представляет собой целевую субсидию, его в сумму налогового вычета не включают. А вот с остальной стоимости получить еще одну «компенсацию» от государства можно.

Максимальная сумма, с которой разрешается запросить налоговый вычет, составляет не более двух миллионов рублей от цены объекта и за вычетом субсидии на одного человека. Вычет можно получить и с уплаченных по ипотеке процентов на сумму до трех миллионов рублей. И даже если ипотека будет рефинансирована, вычет с процентов, заявленных изначально, не прерывается.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector