Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Защита от рисков при найме квартиры

Защита от рисков при найме квартиры

Защита от рисков при найме квартиры

По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

Пример искового заявления

Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Согласно договору дарения № 23561245 от 11.06.2013 года истец, Кактусов П.П., является собственником квартиры № 233, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д.859. Право собственности подтверждается Свидетельством о регистрации права серии 48 78 номер 86946 от 15.07.2013 года.

20.12.2020 года я сдал внаем квартиру Борисовой Р.Ю. на шесть лет. По договору найма жилого помещения ответчица, в том числе, взяла на себя обязанность вносить плату за жилье на мой расчетный счет в банке в размере 10 000 руб. Ежемесячно до 30 числа каждого месяца (п. 4.2. Договора).

Первые полгода платежи были регулярными и претензий к Борисовой Р.Ю. у меня не возникало. После ответчик произвел ремонт и перепланировку жилого помещения. Без предварительного согласования со мной. Кроме того, ответчик перестал вносить установленную договором оплату. В телефонном разговоре Борисова Р.Ю. сообщила, что ремонт произведен в счет оплаты жилья. И следующий платеж будет внесен после того, как затраченная на ремонт сумма будет зачтена в счет платежей.

С доводами Борисовой Р.Ю. я категорически не согласен. 20.12.2021 г. я направил ответчику письмо, в котором потребовал досрочно расторгнуть договор и освободить нанимаемую квартиру. Ответа на требование я не получил. Своими действиями Борисова Р.Ю. нарушила условия, предусмотренные договором найма.

Руководствуясь статьями 8, 12, 687 Гражданского Кодекса РФ, статьями 131-132 ГПК РФ,

  1. Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233, от 20.12.2020 г.
  2. Выселить Борисову Розу Юрьевну из занимаемой квартиры по адресу: г. Москва, ул. Радужная, д. 859, кв. 1233.
  1. Квитанция госпошлины в суд
  2. Договор дарения (копия)
  3. Копия свидетельства о регистрации права собственности
  4. Договора найма жилого помещения от 20.12.2020 г.
  5. Банковская выписка счета Кактусова П.П.
  6. Копия требования от 20.12.2021 года
  7. Уведомление об отправке документов ответчику

15.05.2022 Кактусов П.П.

Процедура

Уведомление о прекращении действия договора наймаКак уже отмечалось выше, порядок прекращения действия соглашения урегулирован статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг – направление уведомления второй стороне.

Если прекращение действия контракта происходит по инициативе владельца недвижимости, то он в обязательном порядке направляет пользователю письменное уведомление с перечнем своих претензий, а также требование прекратить нарушения или же аренда будет остановлена принудительно.

Читайте так же:
Можно ли завещать муниципальную квартиру?

Это обращение используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что у арендатора была возможность исправить выявленные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правоотношения.

Если же инициатива расторгнуть договор исходит от пользователя, то такое уведомление о расторжении договора аренды квартиры носит рекомендательный характер. Оно направляется за три месяца до даты ориентировочного переезда и позволяет лицу избежать необходимости оплачивать аренду последующие 90 дней.

Согласно закону, если арендатор прекращает контракт досрочно без предварительного сообщения владельца, то он продолжает оплачивать арендные взносы до того времени, пока не будут найдены новые пользователи недвижимости.

Ожидание ответа второй стороны

В законодательстве не обозначен единый срок, на протяжении которого вторая сторона должна направить письменный ответ на полученное обращение. На практике, используется понятие разумного срока, то есть время, достаточное для:

  1. поиска нового арендатора;
  2. устранения нарушений пользователем недвижимости.

Мировое решение

Даже если инициатива исходила только от одной стороны, у участников есть возможность уладить конфликт обоюдно, то есть по согласию. С этой целью оформляется новый контракт. Это может быть:

  • договор об устранении недостатков;
  • соглашение о прекращении правоотношений.

Оформляется документ на общих основаниях, то есть в письменной форме без обязательного участия нотариуса или свидетелей.

Прием жилья

На этой стадии также во время выселения обязательно составляется Акт приема-передачи. Оформляется документ в свободной форме, но с отображением обязательных реквизитов:

  1. личные данные участников;
  2. дата и место составления документа;
  3. подробное описание квартиры, которая передается владельцу (адрес расположения);
  4. список претензий;
  5. порядок устранения выявленных недостатков;
  6. правила финансового устранения нарушений.

Об отсутствии претензий также делается обязательная отметка. Она гарантирует, что к арендатору в дальнейшем не будут выдвигаться претензии по качеству недвижимости.

Расторжение

Также основанием для расторжения договора найма жилого помещения досрочно могут стать сами стороны. В каком порядке, и по каким именно причинам – узнаем в следующих пунктах.

Арендатор – это та сторона договора аренды, которая пользуется за определенную плату жилым помещением. У арендатора, как и у любого другого лица в договоре есть свои права и обязанности. Поэтому основанием для расторжения правоотношений может стать:

Нарушение прав, а также ущемление в попытке исполнить обязанности. Так, арендатор может расторгнуть договор в случае, если он исправно и вовремя платит за коммунальные услуги собственнику жилья, а тот не отправляет деньги в коммунальные службы, в результате чего на жильца оказывается моральное давление в виде штрафов и призывов о выплате. Возможно, ему даже перестали оказывать какие то услуги.

Жилье не соответствует указанному в документе. Также договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в случае, если квартира не соответствует прописанному в оговоре. Например, как оказалось позже, кроме арендатора в ней кто-то проживает, не работает бытовая техника, плохой ремонт, шумные и опасные соседи и так далее.

Читайте так же:
Кто круче судья или прокурор

Нарушение частной жизни арендатора арендодателем. Кроме того, расторжение договора возможно, если хозяин жилья ведет себя не слишком корректно по отношению к жильцу – часто посещает его без предупреждения, тем самым нарушая привычный ритм жизни или же каким-то иным образом ущемляя арендатора в правах.

Что касается самого арендодателя, то причин расторгнуть договор у него ничуть не меньше.

  1. Отсутствие своевременной оплаты. Так, если наймополучатель не оплачивает коммунальные услуги или же вовсе не платит за жилье, то он имеет право разорвать правоотношения ввиду нарушения пунктов договора.
  2. Порча имущества.
  3. Сдача жилья в субаренду.

При согласии сторон. Такой вид отмены подразумевает, что обе стороны согласны прекратить взаимоотношения. В таком случае составляется соглашение о расторжении договора аренды квартиры, образец которого можно скачать у нас.

Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.

Поговорим о двух способах.

1. Расторжение через суд.

Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.

В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.

Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:

  • использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
  • существенная утрата свойств арендуемого имущества;
  • неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
  • невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.

Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.

Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.

Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.

Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.

Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.

Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?

Есть позиция ВАС о том, что в случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, то заявление о расторжении договора оставят без удовлетворения. Исключение составляет устранение нарушения платы за аренду. В этом случае арендодатель имеет право подать исковое заявление. В случае продолжительного непредъявления иска он утратит право на обращение с иском по этому основанию.

Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.

Читайте так же:
Отступы от границ участка

2. Односторонний отказ от договора

Если срок договора в нем не определен, то стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора. Этот вариант наиболее удобен и позволит сэкономить сторонам спора время и финансы.

В договор советуем добавить положения, расширяющие перечень оснований для одностороннего отказа или же, напротив, указать возможность немотивированного отказа.

Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.

  1. Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
  2. Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.

Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.

С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.

Применительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.

Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.

Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.

Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.

Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:

  • арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
  • арендодатель повредил имущество арендатора;
  • арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.

Какова же практика судов по подобным спорам.

1. Взыскание упущенной выгоды

Если договор был расторгнут по желанию арендодателя и само расторжение было проведено в соответствии с законом или договором, то суды вряд ли признают заявленные ко взысканию денежные средства как убытки.

Поэтому важно арендатору соблюдать процедурные моменты каких-либо действий: допустим, доказывать нецелевое использование сдаваемого в аренду помещения (если подобное основание прописано в договоре). Для доказательств можно подготовить акт осмотра помещения. Однако в каждом конкретном случае перечень доказательств будет разным.

Чтобы защититься от притязаний арендатора, арендодатель должен собрать доказательства, что виной принятия решения о досрочном прекращении является арендатор. И хорошую услугу в этом составит правильно подготовленный договор.

Советуем указать в договоре то, что односторонний отказ арендодателя не будет являться поводом взыскания с него убытков/упущенной выгоды.

2. Риски взыскания компенсации за имущество арендатора

Чтобы нивелировать риски получения исков о взыскании денежных средств за имущество арендатора, нужно при заключении договора заранее предусмотреть судьбу такого имущества.

Читайте так же:
Комиссия по олценки домов граждан

Как вариант, включить в договор пункты о сроках, порядке вывоза арендатором своего имущества. Можно также указать основания, когда арендодатель может забрать имущество арендатора, в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договорных положений – допустим, если арендатор не уложится в срок вывоза своего имущества.

Советуем до того, как распорядиться таким имуществом, все же письменно уведомить арендатора о своих намерениях.

3. Риски взыскания компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений

Существует общее правило – капитальный ремонт делает арендодатель, а арендатор — текущий в рамках поддержания помещения в надлежащем состоянии. Но подобную конструкцию можно менять.

То есть, в договоре желательно прописать, во-первых, регламент по согласованию с арендодателем расходов на капитальный ремонт и установку неотделимых улучшений, во-вторых, добавить положение, что арендатор не сможет рассчитывать на компенсацию этих расходов ни при каких условиях, включая прекращение договора.

Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы «Ветров и партнеры»

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги

Как расторгнуть договор аренды квартиры?

Для того чтобы уведомить иную сторону о желании расторжения договора найма, контрагент обязан выполнить подготовку соответствующего письма и отправить по почте (с требованием уведомить отправителя о факте вручения, чтобы была зафиксирована дата получения).

Есть также вариант самостоятельной доставки письма контрагентом получателю. При последнем варианте сотрудником компании-контрагента должны быть проставлены его инициалы, подпись и дату на дубликате передаваемого письма, что будет являться подтверждением того, что оно получено.

Что касается содержания самого документа, то, как уже упоминалось немногим выше, законом не предъявляется каких-либо требований к этому. Однако, если брать во внимание юридическую технику и устоявшиеся в ней правила, письмо с уведомлением о желании одностороннего расторжения соглашения должно включать в себя следующие сведения:

  • наименование документа;
  • реквизиты от арендодателя в полном объёме, включая данные гражданского паспорта, Ф.И.О., дату рождения и регистрации (для физ. лиц). Если арендодателем выступает организация, должны быть указаны полное её название с указанной организационно-правовой формой, юридический адрес, место и дата регистрации, ОГРН, ИНН, Ф.И.О. уполномоченного лица с его данными в качестве физического лица, а также реквизиты документа, подтверждающего его полномочия;
  • данные арендатора, идентичные вышеупомянутым;
  • реквизиты;
  • пункт соглашения либо конкретная норма закона, позволяющие выполнить досрочное расторжение, исходя из сложившейся ситуации с описанием обстоятельств, которые повлекли за собой отказ от аренды помещения;
  • дата расторжения либо срок, по истечении коего соглашение будет являться расторгнутым;
  • подпись инициатора либо его уполномоченного лица с полной расшифровкой;
  • дата составления уведомительного письма.
Читайте так же:
Образец приказа о прогуле работника

O-NEDVIZHKE.RU

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды жилого объекта недвижимости выражает намерения сторон в добровольном порядке прекратить взаимоотношения, установленные договором аренды.

Соглашение составляется обязательно в письменной форме, иначе оно будет недействительно. Если договор аренды был зарегистрирован в органах государственного реестра, то и соглашение должно пройти процедуру регистрации.

В преамбуле соглашения, как и самого договора, необходимо указать данные о сторонах. Причем стороны в соглашении указываются точно так же, как и указаны в договоре.

После преамбулы стороны должны выразить свое желание о прекращении обязательств по договору аренды жилого помещения (указываете все данные договора – наименование, номер и дату заключения).

Обязательно нужно сослаться на причину прекращения договора (рекомендуем включать порядок передачи жилого помещения, расчетов между сторонами договора).

В соглашении также можно указать срок прекращения обязательств по договору, но если такого срока нет, датой прекращения является день подписания соглашения.

Обязательно укажите, сколько экземпляров соглашения составлено, а также реквизиты и подписи сторон. Если стороной является юридическое лицо, то подпись представителя должна быть заверена печатью.

В некоторых случаях, квартира сдается в аренду с бытовой техникой и предметами мебели, поэтому не лишним будет передавать имущество, составив опись, и приложить ее к соглашению.

Опись должна прикладываться ко всем экземплярам соглашения. А количество экземпляров соглашения определяется по количеству сторон.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector