Kvadratra.ru

КвадратРА
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как разделить при разводе ипотечную квартиру: законодательные нормы, обязанности заемщика

Как разделить при разводе ипотечную квартиру: законодательные нормы, обязанности заемщика

Как показывает статистика, больше половины семей в России распадаются. Бракоразводный процесс довольно сложный, поскольку требует раздела имущества. В редких случаях супругам удается договориться мирно. Проблемы чаще всего возникают, если среди имущества находится недвижимость, приобретенная по ипотеке. При разводе супругам важно знать, как по закону должна делиться ипотечная квартира.

развод ипотека

Первые предварительные действия

Несмотря на популярность и постоянную «говорильню» об этом целевом способе банковского кредитования, только 67% заявок на ипотеку на самом деле проходят утверждение банком, да ещё и в течение 2-3 недель. В общем, времени будет достаточно, чтобы ещё раз продумать и предусмотреть свою жизнь на ближайшие 20 лет.

А значит, необходимо подробно всё выяснить в банке и, если он не возражает, то внести в договор условие на случай расставания супругов (ну, хорошо, не получилось по Дрюону – «until death to part us» — «пока смерть не разлучит нас»).

Самое разумное условие, которое должен утвердить банк – продажа ипотечной квартиры и вырученными средствами погасить оставшийся долг.

Деление ипотечную квартиру при разводе

Возможно и другое, более сложное – новые владельцы квартиры становятся и новыми держателями ипотеки.

Эти два варианты – самые предпочтительные, но, к сожалению, редко осуществимые.

  1. Расстаёмся совсем не по песне – «и никто не виноват» — расстаёмся, как правило, «на ножах», с грузом такого недоверия, что даже не до минимальных добрых договорённостей.
  2. Как это продавать квартиру, а жить-то где? Ну, и, в-третьих, а где найти таких покупателей квартиры, чтобы взяли на себя ипотеку, да ещё и банк их принял?

А дальше начинаются мучения – если не можем вместе находиться в одной кухне, то, как рассчитаться с общими миллионами

Если первые два варианта не проходят, то приходится принять главное – разведённые супруги, и это по закону, начинают нести индивидуальную ответственность (до сих пор была солидарная) перед банком за выплату ипотечного кредита. Другими словами, отвечает каждый и в равной степени.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

И вот тут начинаются проблемы, тем более, если один из супругов в квартире уже не живёт и, таким образом, не считает обязанным платить ипотеку (что совершенно не так, но что поделаешь, свой кошелёк становится уже ближе к телу).

Есть тут только один нюанс, если один из супругов будет вносить весь кредит целиком, и это будет подтверждаться документально, то он имеет право претендовать в будущем на соответствующую большую долю в квартире.

Читайте так же:
Как сдать машину в аренду под такси? Бизнес

Но, в любом случае, выплачивать надо, иначе банк продаст квартиру (после решения суда, а он таки решит, можно не сомневаться) и оба незадачливых в любви и в ипотеке бывших супруга вообще останутся «на бобах».

Хочу разделить ипотечную квартиру при разводе

Тут выплывает ещё один нюанс. Один из бывших супругов, уже совсем не любовников, оплачивает свою долю заранее и в полном объёме. Но этот вариант ни к чему не приводит – полностью кредит не выплачен всё равно и нужно ожидать, когда то же сделает и второй «нелюбовник» – квартира по-прежнему под контролем банка, а нервы у него не железные.

Нужно, понимать и положение банка, когда он соглашается на индивидуальное погашение ипотеки двумя «бывшими». Это согласие совсем не 100-процентное. Банк сначала удостоверится в платежеспособности каждого.

И снова нюанс. «Уходящий» супруг может официально-нотариально отказаться от квартиры и передать все права, а значит, и оплату другому. Но для банка этот другой тоже должен быть платежеспособным, тут тоже нужно его согласие и на такой выход из положения.

Ипотечная квартира при разводе

В любом случае, изменение условий договора – обременение для банка, а значит, он может потребовать компенсации за свои труды, обычно они составляют до 1% от суммы кредита. Если кредит был 9 млн, то помимо тех 2500, которые были отданы ЗАГСу, ещё придётся отдать 90000 банку за своё неумение найти «половину».

Ипотека до брака

Случается также, что ипотечный займ был оформлен одним из супругов до вступления в семейные отношения. Раздел ипотеки при разводе в данном случае будет несколько проще постольку, поскольку второй супруг в договоре кредитования участия не принимает, а значит и не имеет права требовать и выделение для него доли.

Другая сторона вопроса в том, что в период брака оплата кредита осуществлялась из общего семейного бюджета. Даже несмотря на то что на тот период один из супругов мог не работать, Все равно все имущество будет считаться совместно нажитым. Как говорилось ранее, жилье и кредит остается за основным заемщиком, но он должен выплатить компенсацию второй половине за свой вклад в уплату ипотечного кредита на период брака.

Обратите внимание, что этот вопрос можно решить только в суде и с присутствием квалифицированного адвоката.

В каких случаях нельзя разделить квартиру при разводе?

Есть случаи, когда жилье, которое согласно ипотечному договору выступает в роли залога,

Читайте так же:
Как открыть спортивный клуб с нуля: особенности и нюансы

не может быть поделено между супругами:

  • если речь идет о военной ипотеке. В случае развода будет разделена только та часть, которая была оплачена непосредственно жильцами,
  • если в качестве залога выступает жилье, приобретенное на личные средства, которые один супруг получил в наследство, дар или при продаже другой собственности. Факты требуется подтверждать документами – договорами приватизации, дарения или завещания.

Судебная практика при разводах с ипотекой и детьми

Судебная практика по бракоразводным процессам, в которых суду приходится разрешать и вопросы, касающиеся раздела долгов по ипотеке, содержит большое количество различных примеров.

Несмотря на кажущуюся общность, ситуации могут различаться в мельчайших деталях, из-за чего суды выносят совершенно противоположные решения по, казалось бы, аналогичным делам.

В целом большое значение для рассмотрения дела судом имеют следующие факторы:

  • наличие общих детей (в том числе усыновленных);
  • определение постоянного места жительства детей после развода;
  • уровень доходов каждого из супругов;
  • позиция кредитной организации.

Так, Лазаревским районным судом г. Сочи было вынесено решение по иску об исключении бывшего супруга из числа заемщиков по договору ипотеки. Истица в иске указала, что квартира была приобретена ею и ответчиком в период, когда они находились в браке, при этом супруги выступали созаемщиками.

После расторжения брака бывший супруг решил отказаться от своей доли в пользу истицы и их общего несовершеннолетнего ребенка, оформив свое волеизъявление в письменной форме (заверенной нотариально распиской).

Помимо расписки, истица в подтверждение своих требований представила суду платежные документы, подтверждающие, что она на протяжении четырех лет единолично вносит необходимые суммы в счет погашения кредита.

Суд посчитал возможным при таких обстоятельствах исключить ответчика из состава должников по ипотечному кредиту и разделить общие долги бывших супругов.

В то же время, Первомайский суд г. Омска отказал истице в удовлетворении аналогичных требований в связи с позицией кредитной организации (ипотечный кредит был взят супругами в Сбербанке).

Представитель банка пояснил, что доход матери составляет 29 тыс. рублей, в то время как ежемесячный платеж по ипотеке равен 24 тыс. рублей. Пока супруги находились в браке, указанная сумма составляла около 40% от их общего дохода. Если же бывшая супруга получит во владение всю квартиру, то на ежемесячный платеж будет уходить почти вся ее зарплата, что запрещено банковскими правилами кредитования.

Рассмотрим еще один пример из судебной практики: кредит на покупку жилья был получен одним из супругов еще до регистрации брака и погашался исключительно из личных средств заемщика. После вступления в брак заемщик продолжил вносить платежи по кредиту из собственной зарплаты, т. к. супруга изначально не была трудоустроена, а впоследствии не могла выйти на работу в связи с рождением ребенка.

Читайте так же:
Порядок покупки квартиры в 2022 году. Обязательные требования

Рассматривая указанное дело, суд решил, что бывшая жена имеет право на половину всех уплаченных по кредиту средств с момента регистрации брака: супруг хотя и вносил суммы со своей зарплаты, но эти деньги уже были общим, семейным бюджетом.

Развод с женой, если есть и дети и не выплаченная ипотека, по умолчанию не может быть простым! Суд же обязательно защитит интересы бывшей жены и детей, даже если муж работал ночами на благо семьи, а супруга только тратила заработанное.

Воспитание ребенка (детей) и ведение хозяйства – это уважительная причина, по которой супруг или супруга могут не работать, поэтому отсудить часть имущества по этому поводу просто невозможно.

Каждый случай развода и раздела имущества и долгов, проходящий через суд, уникален, и к чему приведет то или иное дело, заранее предсказать невозможно. Поэтому обращение юристу будет очень хорошим решением!

Можно ли избежать судебных тяжб и неожиданных решений по делам такого рода?

Да, есть два способа: постараться жить долго и счастливо либо заключить брачный контракт, который может быть составлен и подписан супругами как до, так и после свадьбы. В нем можно утвердить наиболее выгодный для всех способ дележа имущества после развода, что позволяет защитить свои интересы заранее.

Отдельные вопросы, связанные с определением долей при разделе квартиры в ипотеке

Что еще характерно для раздела квартиры в ипотеке и определения долей:

  • изменение режима собственности с общей на долевую и определение долей не влечет трансформации залога имущества в залог долей (определение ВС РФ от 15.10.2018 № 305-ЭС17-12030(2) по делу № А40-222894/2015);
  • погашение ипотечного кредита одним из супругов за счет собственных денежных средств и последующее признание права собственности супругов на квартиру в равных долях влечет возможность взыскать с супруга, не вносившего денежные средства, неосновательное обогащение в размере половины суммы, внесенной первым супругом для погашения кредитных обязательств (определение Самарского облсуда от 19.09.2018 по делу № 33-11745/2018);
  • при выяснении подсудности спора о разделе имущества при разводе помните, что это спор не о праве на недвижимость, а об изменении режима совместной собственности (определение ВС РФ от 18.09.2018 № 4-КГ18-76).
Читайте так же:
Срок исковой давности по кредиту

О сделках с долями в квартире мы подробно рассказали в наших статьях:

ВЫВОД! Итак, мы рассмотрели, как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке. Обозначили как общие правила о разделе, так и отдельные нюансы, в частности связанные с определением долей, разделом квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала или в результате участия в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих.

Важные особенности

Раздел имущества при разводе практически неизбежен. Облегчает задачу наличие брачного контракта, но в российских семьях такой документ — скорее исключение, нежели правило.

разрыв отноешний

Представители власти учитывают огромное количество нюансов при разделе ипотечной квартиры:

  • Имущество приобретено в период брака по безвозмездным сделкам (приватизация, дарение, наследство) или до брака;
  • Супруги реально не проживали совместно задолго до развода;
    Наличие детей, кредитных обязательств.

Присутствие заинтересованной стороны — банка

Не стоит забывать о наличии заинтересованной стороны в данном процессе.

Речь идет о кредитном учреждении, в котором муж и жена, будучи в браке, оформили ипотеку.

Необходимо уведомить банк в письменной форме о предстоящем разводе и разделе ипотечной квартиры.

Эта обязанность закреплена в кредитном договоре, который заемщик подписал в день оформления ипотеки. С разрывом отношений ответственность бывших супругов перед банком не прекращается, а определяется судом с учетом имеющихся обстоятельств индивидуально в каждой ситуации.

Банку важно, чтобы после развода заемщик и созаемщик продолжали вносить платежи, предусмотренные условиями кредитного договора.

подписание документов

Если должники не могут договориться между собой и перестают вносить платежи по кредиту, банк вправе:

  • Потребовать досрочного исполнения обязательств;
  • Инициировать продажу залогового имущества с аукциона.

В исключительных случаях финансовые организации по просьбе заемщика идут на такой шаг, как замена одного из участников кредитного договора или перекредитование с выводом созаемщика.

Подобные вопросы решаются индивидуально зависимости от ситуации.

Бывшие супруги могут принять решение о продаже ипотечной квартиры и досрочном закрытии обязательств. В конфликтных ситуациях это вполне обоснованное и разумное решение.

Ипотека оформлена до брака одним из супругов

Часто случается, что кредит на покупку квартиры оформлен до регистрации брака одним из супругов.

Судебная практика такова, что при разводе такая недвижимость не может быть отнесена к совместно нажитому имуществу.

Между тем, если платежи по ипотеке фактически осуществлялись в период брака, то один из супругов может претендовать на часть квартиры соразмерно доле внесенных средств. Данный факт доказать непросто, но можно попытаться, предоставив суду платежные документы. При этом важно понимать, что остаток задолженности по непогашенной ипотеке суд также поделит поровну.

Читайте так же:
Что значит страховой стаж для пенсии, примеры расчета

Наличие детей

Платить по кредиту — обязанность обоих супругов. Есть общее правило: при разводе такая обязанность делится пополам. Поскольку квартира куплена в ипотеку, ребенок не может быть наделен долей до полного погашения обязательств.

отец с сыном после развода

Между тем, в бракоразводном процессе судья учитывает наличие детей и может рассмотреть несколько вариантов:

  • Отказ от выплаты алиментов одним из бывших супругов при условии выделения доли ребенку в квартире после погашения ипотеки;
  • При делении квартиры доля одного из родителей может быть уменьшена в пользу того, с кем будет определено место проживания детей.

Случается, что часть ипотеки уже погашена материнским капиталом. Его использование означает, что родители обязаны наделить долями детей в квартире, которая в период развода стала предметом спора.

В таких ситуациях судьи руководствуются действующим законодательством, согласно которому обязанность выделить доли детям не исчезает после развода.

Гражданский брак

Если брак между мужчиной и женщиной не зарегистрирован, раздел имущества при расставании регулирует не Семейный, а Гражданский кодекс. Если граждане являются созаемщиками по кредитному договору, раздел будет осуществлен в соответствии с условиями договора.

ЗАГС

Стороны могут «полюбовно» договориться о:

  1. Продаже квартиры и разделе оставшихся после погашения кредита денежных средств;
  2. Переоформлении (с согласия банка) ипотеки на одного из заемщиков и добровольной передаче прав на квартиру должнику по кредиту.

Чтобы закрыть возможные риски и соблюсти интересы обеих сторон, соглашения о разделе имущества необходимо:

  • Составлять совместно с грамотным юристом;
  • Заверять у нотариуса.

Военная ипотека

Мнения юристов относительно раздела квартиры, приобретенной в период брака по программе «Военная ипотека», расходятся. Часть из них считает, что в данном случае применима ст.34 Семейного кодекса, согласно которой к совместно нажитому имуществу относятся материальные блага и деньги, не имеющие целевого назначения.

Средства, перечисляемые в рамках «Военной ипотеки» — целевые.

Накопительно-ипотечная программа распространяется исключительно на военных, а потому не являющиеся военнослужащими муж или жена не могут претендовать на часть квартиры при разделе имущества.

На первый взгляд все логично, но для покупки жилья могут быть привлечены дополнительные финансовые ресурсы, являющиеся совместным доходом семьи. В таком случае указанная статья не может быть применима.

Раздел совместно нажитого имущества при разводе — сложный процесс, в котором важно учесть все законодательные аспекты. Для достижения желаемого результата стоит заручиться помощью юриста по семейным спорам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector